Fastighetsägarna Stockholm bakar in bredband i hyran

IT2014 är ett ramavtal mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för primärt drygt 100.000 privata hyresgäster i Stockholms stad.

Ramavtal innebär att man tagit fram standardavtalsvillkor och rutiner för hur 5500 enskilda fastighetsägare och 6000 bostadsrättsföreningar skall kunna avropa och leverera högpresterande internet med fri marknad för medietjänster som ex streamad Tv till hyresgäster och kunna utgöra bra plattform för ex datorspelande över internet. Varje fastighetsägare måste avtala med Hyresgästföreningen för sin fastighet enligt standardavtal för att IT2014 skall gälla dennes fastighet och hyresgäster.

Hyresgästen betalar utan några extra abonnemang 225kr/månad för fungerande transparent internet. Med transparent internet menas att inga IP-adresser får filtreras bort eller prestandastöras för att begränsa utbudet av den fria marknaden av medietjänster till hyresgästen.

Upplägget är mist 700/700mbps mätbar internetkommunikation med bredbandskollen i en dator och i praktiken avser 1000/1000-anslutning med gigabit Ethernet i RJ45-uttag i väggen. Avtalet syftar till att hindra en eftermarknad för högre prestanda och inriktning på ostrypta förbindelser (som är billigare att leverera).

Syftet är att lyckas med visionen och ambitionen om en fri marknad av medietjänster av IT2007 OpenChoice i de privata fastigheterna i Stockholms stad. Detta då man misslyckats att få till stånd IT2007-installationer de senaste 7 åren och lyckas med visionen genom att använda transparent internet istället för OpenChoice-boxen som infrastrukturen till den fria marknaden av medietjänsterna såsom Stream-Tv mm.

Stockholms stad
Det ramavtal som är skrivet mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen gäller initialt privatägda hyresfastigheter i Stockholms stad men man räknar med att det kommer skrivas motsvarande avtal i många kommuner i Stockholms län för privata fastigheter.

Uppdelningen handlar om Hyresgästföreningens interna demokratiska institutioner är uppdelade kommunvis som förhandlar privata hyror och funktioner enligt hyresförhandlingslagen kommunvis. Hyresförhandlingslagen (riksdagen) ger organisation av hyresgäster och fastighetsägare i uppdrag att årligen förhandla hyror.

Det är fullt möjligt att man förhandlar motsvarande IT-ramavtal på samma princip i andra regioner än Stockholm, det börjar i Stockholms stad. Men är då en sak för fastighetsägarna och hyresgästernas organisationer i de regionerna. Man kan ju som medlem lämna synpunkter till dem där?

Man skall dock ha i minnet att förutsättningarna i olika kommuner är väldigt olika, där man har Stokab med individuella fibrer för varje lägenhet anslutet till i princip alla fastigheter, i Sundbyberg som har stadsnät och andra kommuner som har ingenting.

Tidigare tvång att följa allmännyttan har upphört
Sverige har tidigare (innan 2011) haft ett hyresförhandlingssystem Jordabalkens 12 kap 55§ där privata sektorn har att kopia överenskommelserna på den allmännyttiga sidan, i praktiken Svenska bostäder, vilket upphörde då och gör det möjligt med lösningar anpassade för privata fastighetsägare.

Den grundläggande skillnaden är att Svenska bostäder är ett bostadsföretag med en VD som beslutsfattare. I Stockholms stad finns ca 4500 privata fastighetsägare som äger ca 5500 fastigheter med i genomsnitt 20 lägenheter i varje och ca 6000 bostadsrättsföreningar med ca 10% hyreslägenheter inbäddade bland bostadsrätterna (där det finns en önskan att hyresgästerna skall få samma service som bostadsrättslägenheterna). Och många lösningar som fungerar i Svenska bostäder med en chef för alla bostäderna fungerar inte eller är inte genomförbara på den privata sektorn med massor av parter och beslutsfattare.

Tidigare har det slutits analoga kabel-TV-avtal (som inkluderar i de flesta fall Comhems basutbud) och IT2003 som innebär digital kabel-TV och möjlighet till internet över kabel-TV. IT2007 var ett ramavtal för privata hyresgäster i Stockholms län baserat på OpenChoice. Samtliga de avtalen gäller fortfarande och så länge fastighetsägaren levererar får han betalt enligt ingångna avtal.

OpenChoice IT2007 har inte fungerat bland privata fastigheter i Stockholm
I Svenska bostäder (och andra allmännyttiga bolag i Stockholms stad) beslutade VDn att alla hyresgäster i deras bestånd skall få OpenChoice installerat och så genomfördes det för alla allmännyttiga lägenheter. Man betalar ca 47kr/månad för att få en svart fiber med möjlighet att välja leverantörer för internet och medietjänster såsom TV. OpenChoice är skapat för att hyresgästen skall få ett val en fri marknad skall skapas. I allmännyttan finns ett relativt fritt val.

Däremot i det privata beståndet i Stockholms stad har det under 7 år installerats enligt IT2007 i ca 40 nyproducerade fastigheter av totalt ca 5500 privata fastigheter i Stockholms stad och ca 25.000 hyresrätter i bostadsrättsföreningar i kommunen. Dvs ett fundamentalt misslyckande att leverera valfrihet, bredbandsservice och TV på en fri marknad till 2/3 av Stockholms stads hyresgäster. Till och med riksdagen har beslutat att alla i landet skall få rätt till internet och paradoxalt har 2/3 av Stockholms stads hyresgäster bland de sämsta möjligheterna.

De ca 40 installationer som gjorts har också fått kritik om att man inte matchar IT2007-avtalets innehåll (syfte) eftersom kommunikationsoperatören (den som levererar själva linan) tar betalt även från tjänsteleverantörerna (ex som leverear internet) och prisnivån har inte varit den avsedda 2007. Syftet var att det hyresgästen betalar skall betala för nätet och det fungerar i Svenska bostäder i egen regi.

Marknaden har ändrats
Under de 7 år som gått sedan IT2007 tecknades har det skett en stark utveckling. Stokab har dragit ett nät med individuell fiber till i princip varje fastighet i Stockholms stad.

Bostadsrättsföreningar har låtit installera högpresterande kollektiv internet (tvång för alla medlemmar till facila priser) med ofta alla möjliga TV-kanaler inkluderade i kollektiva avtal. Där hyresgästerna i bostadsrättsföreningarna exkluderats servicen eftersom det saknas avtal för kollektiv internet. Bostadsrättsföreningarna är väldigt många i Stockholms stad och därför finns det redan en marknad för kollektiva anslutningsformer av internet.

Det är också uppenbart att boxlösningarna är en väldigt oklok lösning eftersom de blir tekniskt gamla på bara några år och är ett underhållsproblem för fastighetsägarna. Det finns ett behov av lösningar med bara ett RJ45 internetuttag i väggen, antagligen bäst i hallen. Bäst i hallen eftersom man kan anta att de flesta hyresgäster kommer köpa sig en standard wifi-router och byta den typ vart 5e år eftersom det finns hela tiden nya bättre och därför ingår inte routern som en del fastighetsägaren skall leverera. En Wifi-router har bäst täckning och minst risk att man behöver repeterar om den placeras i hallen.

För dem som vill ha kabelanslutning finns möjligheten att själv spika ett LAN i lägenheten eller be fastighetsägaren om det som tillval (10kr/månad).

Stream-TV var en betydande vändpunkt
Vad vi sett de senaste åren är utvecklingen av stream-TV såsom ex SvtPlay, Viaplay, Europort Player och TV4Play som innebär att man kan nå i stort sett samtliga TV-kanaler som bjuds ut i landet direkt via streaming över internet och betal-TV med direkta avtal med användaren.

Detta innebär framför allt att en ofiltrerad tillräcklig internetanslutning kan utgöra den fria marknadsplatsen boxen avsåg att utgöra i OpenChoice-modellen. Man kan tillåta att kommutationsleverantören levererar kanaler proprietärt så länge man har kravet på ofiltrerad access till konkurrensmarknaden på internet.

Detta utgör en möjlighet att genomföra den vision som står bakom IT2007 för det privata lägenhetsbeståndet i Stockholms stad med en transparent ofiltrerad fungerande tillräcklig internetanslutning.

Till detta kommer utvecklingen av Smart-TV där man i nya TV som säljs idag kan ansluta dem direkt till internet, numera vanligen via Wifi (och därmed slipper sladden och kan ha routern i hallen) och direkt se streamad Tv genom Web-läsaren eller appar i TVn såsom om man såg på vanlig kabel-TV.

Synen på internet har ändrats
En annan sida är synen på internet från allmänheten.

Vi lever en tid där bankerna river kassalinjerna och många räknar med att inom några få år kan man inte sända gireringskuvert och internetbanken blir enda möjligheten att betala räkningarna. Staten gör stora satsningar på medborgarservice via internet och frågan är om man kan leva utan internet i framtiden?

En annan syn är att finns inte tillräckligt bra internet avstår många hyresgäster byten och priser på villa och bostadsrättsmarknaden påverkas av om det finns bra internet.

Man är idag i en situation där man kan jämställa internetanslutning med vatten och värme i lägenheter och det är fullt rimligt att ta diskussionen om kollektiv service i alla hyresrätter?

Det finns en uppfattning om att bra rejäl transparent internet till bra kostnad inbakat i hyran är ett starkt hyresgästönskemål från en majoritet av hyresgästerna och det är en grupp som bara ökar.

Diskussioner inleddes
Under 2013 möttes representanter för interna arbetsgrupper inom Fastighetsägarna och Hyresföreningen för samtal och fann man gjort i stort sett samma analys. Det diskuterades att radikalt höja OpenChoice kostanden för hyresgäster eller kollektivt internet som alternativ.

Man fann redan från start att kollektivt internet var det som var den intressanta utgångspunkten för diskussionen.

Man var snabbt överens om transparenskravet (att det fria valet av medietjänster genom det fria internet får inte filtreras bort eller prestandastöras), att det garanterat går att spela actiondataspel med prima prestanda och att nedladdningshastigheten skall vara betydande och prestandatillval inte är önskvärda. Tekniskt är det billigare att leverera ostrypta förbindelser och vanligen är fastighetsnäten om minst 1000/1000mbps och Stokab har multifiber för varje lägenhet.

Huvudproblemet i förhandlingarna var vilken kostnadsnivå de som inte använder internet och Tv är beredda att betala jämfört med vad Fastighetsägarna trodde de kunde shoppa anslutningar för.

Kunna avstå var nyckeln
Man kom efter hand överens om att målsättningen är kollektivt internet till alla lägenheter inbakat i hyran.

Däremot var man överens om att man kan inte tvinga in befintliga hyresgäster i den kollektiva tjänsten. Därmed kan Hyresgästföreningen utgå ifrån vad som är långsiktigt en bra affär och vad Fastighetsägarna tror man kan shoppa där vissa hyresgäster tackar nej. Man fann en nivå som matchar så man kunde sluta avtal.

Avtalet innebär att de hyresgäster som tackar nej betalar inte, vid nyuthyrning (ex byten) bestämmer fastighetsägaren.

Förankringsarbete inom organisationerna
Det är en uppenbar möjlighet att andra förhandlingsområden mellan fastighetsägare och hyresgäster kan anse att IT2014-avtalet är attraktivt. Eftersom det är en ganska betydande omtolkning av hur visionerna vid IT2007 OpenChoice skall kunna genomföras för privata hyresgäster har båda organisationerna genomfört ett omfattande förankringsarbete. Alla näraliggande förhandlingsdelegationer och ansvariga förtroendemannaorgan är grundligen informerade och haft möjlighet att uttra sig om hur de ser att det påverkar deras avtalsbildningar.

Det är ett ramavtal - Varje fastighetsägare måste sedan avtala enskilt
Man skall ha klart för sig att IT2014 är ett ramavtal och innebär i praktiken ett samarbetsavtal mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen inom ramen för riksdagens uppdrag att skapa lösningar för samtliga hyreslägenheter inom avtalsområdet (de privatägda lägenheterna i Stockholms stad). Syftet är att underlätta rutinerna för de ca 4500 privata fastighetsägarna och ca 6000 bostadsrättsföreningarna att teckna gällande avtal för de individuella fastigheterna med Hyresgästföreningen.

Innebörden är att fastighetsägaren måste komma med en hyresframställan/avrop på ramavtalet (en särskild blankett) som Hyresgästföreningen skriver på. Därefter måste fastighetsägaren informera hyresgästerna i fastigheten och kontrollera vilka hyresgäster som säger nej/medger anslutning. För att sedan gå till en internetoperatör för att shoppa anslutningen och få den driftsatt. Fastighetsägaren debiterar efter processen är genomförd och idriftsatt.

Comhem
Många hyresgäster och fastighetsägare är upprörda över Comhems "monopolsituation" och vill se det brutet, många förstår inte att Comhem kunde av konkurrensmyndigheterna få köpa upp i princip alla sina konkurrenter på marknaden. IT2007 OpenChoice var till stor del riktat till att öppna denna marknad. IT2007 som vi kan konstarera fungerade inte på den privata sektorn i Stockholms stad, då i princip ingen fick det.

I samtalen om IT2014 står det klart från båda parter att det är önskvärt att gynna en konkurrenssituation med många möjligheter för fastighetsägare att kunna välja leverantör av det man avtalat för analoga kabel-TV-avtal (Comhems basutbud analogt), IT2003 digital kabel-Tv-avtal och möjligheten att kunna tillgodogöra sig konkurrensen genom den marknad av operatörer som säljer på bostadsrättsföreningarna. En sektor som i nuvarande avtalsformer med Hyresgästföreningen inte är tillgänglig för fastighetsägare som alternativ till Comhem.

Men samtidigt kan inte Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen avtala direkt riktat mot Comhem och uppgradering av Comhemnäten till IT2014-kompatibilitet är snarast en önskvärd process i en mer konkurrensutsatt marknad. Comhem är trots allt en betydande och kvalitativ respektabel god leverantör som har rätt att vara en spelare på marknaden även i framtiden.

Man kan tänka sig att IT2014 innebär en drivkraft till uppgradering av Comhem-näten till IT2014 och att vi får en dynamisk marknadsprocess. I avtalet finns med möjligheten att IT2014 levereras på redan betalad (IT2003) Comhem-infrastruktur enligt 125kr/månad (då IT2003 bedöms motsvara värdet 100kr/månad som då redan betalas av hyresgästen).

Avtalet IT2014 avser att ses som process där alla hyresgäster inom privata sektorn kommer att få ett verkligt fritt val av medietjänster-leverantörer och fastighetsägare en fri konkurrensutsatt marknad för leverantörer av nät.

Kritiken hot mot OpenChoice
Det finns kritik att IT2014 hotar OpenChoice inom allmännyttan men det måste anses vara ett val man gör inom allmännyttan och Hyresgästföreningens allmännyttiga delegationers ställningstagande. Kritikerna har inte tagit i beaktning att OpenChoice inte varit tillgängligt för 2/3 av alla hyresgästerna i Stockholms stad, trots 7 år gått med OpenChoice-avtalet IT2007.

Andra tror att IT2014 i privatsektorn kommer sätta prispress på tjänsterna i allmännyttans IT2007 OpenChoice-installationer, öka utbudet av tjänster och förbättra möjligheterna till uppgraderingen av prestanda. Och därmed stärka OpenChoice som koncept där.

Kritiken att det är dyrt
Andra menar att 225kr/lägenhet/månad är dyrt och egentligen vill ingen ha internetanslutning i lägenheten eftersom det redan finns i mobiltelefonen.

Denna kritik är en bedömningsfråga där hur stor andel hyresgäster som kommer tacka nej kommer vara utslagsgivande. Har de rätt kommer även IT2014 misslyckas som IT2007 OpenChoice. Andra tror IT2014 kommer vara en jättesuccé. Man skall också notera att mobilt internet fungerar bäst i förorter i Stockholms län medan i innerstaden och vissa förorter är belastningen så stor och underhållet är så bristfällig att det knappast är användbart över huvud taget. Frågan är om hyresgäster kommer använda hög prestanda och se TV via internet eller inte?

I de fastigheter som hyresgäster och fastighetsägare vill ha högpresterande internet och medietjänster som Tv i konkurrensmarknad kommer det att installeras enligt avtalet. Väldigt många hyresgäster i bostadsrättsföreningar kommer få samma service som sina grannar.

Kritiken om konkurrensbegränsning
Det finns också en kritik mot att hyresgästen inte får välja internetoperatör och att detta skapar monopolmarknader.

Avtalet innebär att istället för att hyresgästen är kunden är fastighetsägaren kunden och på privata sidan har vi ca 4500 privata fastighetsägare och ca 6000 bostadsrättsföreningar enbart i Stockholms stad som är kunder till internetoperatörerna för anslutningen. Enligt dom i förvaltningsrätten mellan Fastighetsägarna och Telia äger fastighetsägarna fastighetsnäten oavsett vem som spikat dem.

Fastighetsägarna har väldigt stora möjligheter att välja leverantör på en konkurrensmarknad (vilket man inte har för vatten och värme ex). Det är väldigt mycket svårare att låsa in fastighetsägarna i proprietära nät eftersom man äger sina fastighetsnät och Stokab (eller Skanova) och inte internetleverantören äger anslutningen till fastigheten. Stokab är kommunalt bolag och Skanova ägs av staten.

Fastighetsägarna organiserar inte alla fastighetsägare och marknadsbegränsande ramavtal omfattar inte alla fastighetsägare som då utgör alla
enskilda fastighetsägarna en väldigt mångfacetterad marknad av många rejäla kunder i en fri marknad med operatörerna.

Den EU-kritik som funnits är möjligen tillämplig på OpenChoice-utbudet där det finns begränsade möjligheter att etablera sig som tjänsteleverantör genom kommunikationsleverantören. Medan IT2014-marknaden är öppen för alla att bli operatör till fastighetsägare via Stokabs och Skanovas nät som är öppna och tillgängliga för alla enligt politiska beslut.

Fortsatt arbete - få processerna igång
Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen möts även efter att ramavtalet är tecknat för att följa upp att ramavtalet verkligen medför en våg av installationer i de ca 5500 privatägda fastigheterna i Stockholms stad.

Förutsättningarna för att nå framgång är att man är överens om att säkerställa att marknaden, fastighetsägarna och hyresgästerna är väl informerade om avtalet och hur rutinerna skall fungera för att genomföra en installationsprocess och få betalat enligt ramavtalet.

Det är av största vikt att man säkerställer att det finns ett bra konkurrensutsatt utbud av leverantörer till fastighetsägarna och det gäller att få det att fungera enkelt och smidigt för en fastighetsägare. Många har fastighetsägarande som fritidssidoinkomst och syssla då man äger en fastighet med ca 20 lägenheter.

Frågan om Stokabavifterna
En central fråga är Stokabavgifterna som är baserade på att Stockholms stad enligt kommunallagen 2 kap 7§ har att driva verksamheten till självkostnadspris är av stor betydelse eftersom Stokabavgiften utgör en mycket stor kostnad för operatörerna.

Stokabavgiften är i princip att slå ut Stokabs totala kostnader på antalet abonnenter och IT2014 som ramavtal innebär att man tillför Stokab upp till 100.000 nya användare och det är så många att de sänker radikalt kostanden per användare. Därmed är Stockholms stad och Stokab skyldiga enligt kommunallagen att sänka avgifterna. Det är i flera förvaltningsrättsliga liknande tidigare fall väldigt tydligt att staden får inte överdebitera för sina tjänster.

Det finns därför en önskan att starta en dialog med stadshuset om att stöda utvecklingen genom att anpassa Stokabavgifterna till de kostnadsnivåer som kommer gälla när IT2014 är genomfört. Det är fråga om att göra ett politiskt ställningstagande där kommunen har också riksdagens krav på bredbandsinfrastruktur att lyssna på.

Fortsatt arbete - Smidiga användarlösningar, Wifi-routrar, Smart-TV och slippa boxstacken
Det är av största vikt att de dryga 100.000 privata hyresgästerna skall kunna gå ut i handeln och tryggt kunna köpa sig en prisvärd bra wifi-router för sitt hem. Det levereras ett RJ45-uttag i väggen och nästan alla hyresgäster kommer ansluta en Wifi-router till uttaget som man själv äger som kundutrustning (och ingår inte i fastighetsägarens underhållsansvar).

Utvecklingen av Smart-TV gör att det funderas inom Hyresgästföreningen på hur man skall få till standardiserade IP-adresser för olika streamade TV-kanaler från operatörernas sida. Detta så att Smart-TV-leverantörerna skall kunna förkonfigurera Smart-TV så att man kan slå på strömmen ansluta till Wifi och sedan ratta kanaler med kanalväljaren direkt. (De kanaler som kommunikationsleverantören använder är då nätinterna adresserier där man vill ha en standardisering och de på fria internet är allmänna adresser som i sig är givna. Det finns en önskan från användarna/hyresgästerna att göra stream-TV mera direkt accessbar och enkel att komma igång med för även dem som inte kan allt om datorer och internet.

Det finns också en önskan att slippa boxstacken från användarnas/hyresgästernas sida och kunna köra TVn direkt, även betal-Tv-kanaler. Hellre än att det används boxar, att man använder sig av CA-moduler som sätts in i baksidan av TVn. Eller ännu bättre operatörsstyrning på de fasta IP-adresserna enligt IT2014-avtalet (där operatören kan slå av och på streamingen på olika adresser beroende på om man betalt eller ej) och man slipper boxar kortmoduler mm över huvud taget.

Frågan är hur man skall initiera kontakten med TV-apparat- och nätoperatörsbranschorgan och vem som skall driva frågan. Det sista är lite märkligt att det är svårt men inte alltid så lätt, hur man kan mötas för att genomföra praktiska lösningar här.

Vi talar om väldigt många hyresgäster och incitamenten till att vara positiv till att få IT2014 få installerat är många. Men incitamenten också många att kunna köpa sig en ny väldigt mycket bättre TV (radio och stereo) och det är frågor som man kan hoppas gärna handeln driver på.

Vi ser kanske början på ett ytterligare steg i moderniseringen av medietjänster, TV och IT-produkter och tillgången till dem.