Bostadspriser 2017 och framåt.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Jun 2005
Skrivet av emilakered:

Well, det kanske är så enkelt att jag är mer ekonomiskt konservativ än normalt och därför extra kritisk. Jag gillar marginaler och att alltid vara redo för "sämre tider".

Normalt är folk extremt giriga och även desperata när det ända alternativet de har är 40års bostadskö.

Jag tänker även på att USA löste finanskrisen genom att skjuta upp problemet så vi får väl se hur länge det håller.

Adblocker,MCbookPro,intel 3,8mhz,512gb

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Umeå
Registrerad
Jun 2011
Skrivet av glemmy:

Skulle själv fundera på varför intresset är lågt först.
Verkar något vara skumt? Hög renoveringskostnad som måste tas snart? Oattraktivt område? Eller är det bara p.g.a. för högt utropspris?

Vet ett hus här i närheten, byggt 2011, som las ut till försäljning hösten 2016.
Låg osålt i mer än ett år och våren 2018 såldes det för 500k under begärt pris (-13%). Lite exklusivare inrett än standard och inget som stack ut extremt. Tror det var en kombination av lite för högt utropspris, ganska ful design och ett läge som inte var allt för intressant (nyexploaterat område någon km utanför närmaste bebyggelse). Det fanns inget gräs på tomten, bara sprängsten, så det skulle nog kosta att fixa detta. Men tror det var ett klipp till priset det gick för till slut.

Jag tror att intresset är lågt på grund av den höga priset sett till hur fastigheten ligger. Om man vill ha avskildhet, inga synliga grannar, de närmaste ligger nog några minuter cykelavstånd. I vilket jag uppskattar, vill gärna bo avskilt (Wrong turn to dead end vibbar ). Däremot ingår det ju en hel del skog, åkrar med mera i priset.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Sep 2003
Skrivet av Frispel:

Att på ett vettigt sätt hantera en potentiell bostadsbubbla måste vara extremt svårt, gör man inget så blåses bubblan upp mer, gör man för mycket så punkterar man den och marknaden kollapsar med drastiska konsekvenser för många. Det optimala är en lätt pyspunka där man lååångsamt sänker trycket på marknaden. Samtidigt som man då ska balansera mot händelser i övriga ekonomin och i omvärlden som påverkar. Lär inte vara ett speciellt lätt uppdrag, även om många har enkla och klatschiga förslag på vad man borde göra och inte göra

Potentiell var ordet. Hade det finnas underlag för en bubbla så hade vi sett mer än några få procent i nedgång i höstas. Sanningen är att Sverige länge haft en hög ekonomisk utveckling, en hög befolkningsökning och i princip inget bostadsbyggande. Andelen bostäder per capita är lägre idag än 1990, så om man vill göra gällande att det är andra krafter än behovet av boende som primärt styr den efterfrågan vi ser idag så har man lite att bevisa, tycker jag.

Nej, jag tänker att priset tvärtom måste stiga ytterligare, annars kommer det att saknas incitament att bygga de boenden som behöver byggas för att lösa bostadsbristen, givet de höga byggkostnaderna!

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Dec 2013
Skrivet av gabriel15:

Normalt är folk extremt giriga och även desperata när det ända alternativet de har är 40års bostadskö.

Jag tänker även på att USA löste finanskrisen genom att skjuta upp problemet så vi får väl se hur länge det håller.

På vilket sätt tycker du att du kan dra paralleller med USA? Vilka likheter ser du med bostadsmarknaden i Sverige?

AMD RYZEN 7 2700X @ 4,3GHz - ASUS ROG X470-F STRIX - 16GB DDR4 @ 3200MHz - SAMSUNG 960 EVO 250GB - SAMSUNG 850 PRO 1TB - GAINWARD GTX 1080 PHOENIX GS 8GB @ 2100MHz/10800MHz - SAMSUNG C27HG70QQ 144Hz

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Jun 2005
Skrivet av Stoff3th3m4n:

På vilket sätt tycker du att du kan dra paralleller med USA? Vilka likheter ser du med bostadsmarknaden i Sverige?

Du kan googla på finanskrisen 2008 om du verkligen är intresserad av vad som kan hända.

Adblocker,MCbookPro,intel 3,8mhz,512gb

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Stockholm
Registrerad
Dec 2017
Skrivet av gabriel15:

Du kan googla på finanskrisen 2008 om du verkligen är intresserad av vad som kan hända.

Skillnaden Sverige kontra USA är väl att när du använder bostaden som säkerhet vid köp så är det bokstavligt talat så.
Dvs kan du inte längre betala ditt "mortgage" så äger banken bara ditt hus och vips så är du skuldfri.(Väldigt förenklart förstås) Detta innebar i USA att bankerna stod som ägare till en jäkla massa hus som deras kunder lånat upp säg 1 miljon dollar på, men vips så var huset bara värt halva den summan och bankerna förlorade massor med pengar. (Så här var det förut i USA, jag kan inte svära på att det inte är så längre).

Detta händer inte i sverige eftersom du inte bara kan gå till banken och säga "Det är ert problem nu".

ASUS Maximus X Hero z370 | Intel I7 8086k @ 5.0ghz, 1.22v | | Custom Loop vattenkylning | ASUS GTX 1080 Turbo Vattenkylt | 16GB GSkill tridentZ RGB @ 3200mhz| Samsung EVO 850 250GB SSD | Corsair RM750x PSU |

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Dec 2013
Skrivet av gabriel15:

Du kan googla på finanskrisen 2008 om du verkligen är intresserad av vad som kan hända.

Nu var det inte det jag frågade efter. Jag undrar vilka paralleller du ser eftersom du gör en form av jämförelse. Personligen ser jag inte många, men eftersom du skrev som du gjorde borde du ju se sådana?

AMD RYZEN 7 2700X @ 4,3GHz - ASUS ROG X470-F STRIX - 16GB DDR4 @ 3200MHz - SAMSUNG 960 EVO 250GB - SAMSUNG 850 PRO 1TB - GAINWARD GTX 1080 PHOENIX GS 8GB @ 2100MHz/10800MHz - SAMSUNG C27HG70QQ 144Hz

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Jun 2005

Ja det är en fråga som du själv hittat på som du själv i så fall får svara på...

Jag menar på vilka effekter en global finanskris kan få på vår bostadsmarknad.

Adblocker,MCbookPro,intel 3,8mhz,512gb

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Dec 2013
Skrivet av gabriel15:

Ja det är en fråga som du själv hittat på som du själv i så fall får svara på...

Jag menar på vilka effekter en global finanskris kan få på vår bostadsmarknad.

Då missförstod jag dig.

AMD RYZEN 7 2700X @ 4,3GHz - ASUS ROG X470-F STRIX - 16GB DDR4 @ 3200MHz - SAMSUNG 960 EVO 250GB - SAMSUNG 850 PRO 1TB - GAINWARD GTX 1080 PHOENIX GS 8GB @ 2100MHz/10800MHz - SAMSUNG C27HG70QQ 144Hz

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Maj 2006
Skrivet av Gruarn:

Potentiell var ordet. Hade det finnas underlag för en bubbla så hade vi sett mer än några få procent i nedgång i höstas. Sanningen är att Sverige länge haft en hög ekonomisk utveckling, en hög befolkningsökning och i princip inget bostadsbyggande. Andelen bostäder per capita är lägre idag än 1990, så om man vill göra gällande att det är andra krafter än behovet av boende som primärt styr den efterfrågan vi ser idag så har man lite att bevisa, tycker jag.

Nej, jag tänker att priset tvärtom måste stiga ytterligare, annars kommer det att saknas incitament att bygga de boenden som behöver byggas för att lösa bostadsbristen, givet de höga byggkostnaderna!

Potientell? Det är väl bara kolla grafer över Brf, småprishus etc, sen 2002 ser du en kraftig ökning som drar ifrån inkomsterna, ganska rejält, något som inte är hållbart i längden.
Att byggkostnaderna ökat såpass mycket på 10-15år har jag svårt att tro.
Det är inte bara efterfråga som styr priset. Den privata skuldsättningen har redan skenat iväg till oroväckande nivåer. Stärkta amorteringskrav är ju också ett tecken på att man försöker bota symptom istället för att ta tag i orsak. Isåfall skulle man från politiskt håll tänkt på bostadsbyggandet långt tidigare. Angående befolkningsökningen stämmer det, men den består knappast av några köpstarka grupper, växande köer på hyresbostäder har tvingat ut många på köpmarknaden, detta har givetvis trissat upp priserna kombinerat med låga räntor.

Man bör också komma ihåg att nedgången har kommit utan att ränteläget har förändrats nämnvärt, en nedgång tillsammans med höjda räntor och du skulle få en kraftig lågkonjunktur. Man bör vara försiktig med kraftig expansiv penningpolitik vid högkonjunktur, det är ofta medicinen du plockar fram vid lågkonjunktur för att lätta på krisen. Det kortet är redan spelat.

Priserna stiger ytterligare? Incitament har inget med saken att göra. Vilka faktorer skulle det vara isåfall? Hyperinflation? Jag ser inte något som skulle förändra nuvarande situation.
Frispel har rätt en möjlig pyspunka t.ex genom armorteringskrav, striktare kreditexpansion och fortsatt byggande samtidigt som man undviker in i det sista att höja styrräntan, och hoppas på det bästa. Därav den blödande kronan, 6-8% värdeminskning till euron/dollarn över 3mån. Imorgon kommer dock besked från Riksbanken, själv tror vi ligger kvar och kronan får än mer stryk, blir att hålla sig hemma på semestern.

=)

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Sep 2003

@Maarus: tittar vi på prisutvecklingen under tidsperioden du nämner så har priserna ökat till ca det dubbla (t.o.m. nästan trippla när det stod som högst) för Stockholm kommun. Tittar vi på inkomsterna under samma period har de ökat med nästan 37% under samma period och det kan väl rimligen inte stämma? Dessutom med ökade amorteringskrav! Eller kan det det?

Problemet vi har är att det inte är varken köpeskillingen eller inkomsten som är beslutsfaktorerna när köparna beslutar att köpa eller inte, utan det är svaret på den lite luddiga frågan "Har vi råd?". Hur kan vi analysera det?

Till att börja med så är frågan "Hur mycket pengar kan vi/är vi villiga att lägga på boende?". Om vi redan har en bra bil, pengar att resa för och inte behöver bekymra oss för vad vi shoppar, så är det helt rimligt att en extra tusenlapp i inkomster går nästan oavkortat till boende. Tittar vi på priserna under det första jobbskatteavdraget 2007 så ser vi att köpeskillingen under året maj 2006 till maj 2007 gick upp med nästan exakt räntekostnaden motsvarande jobbskatteavdraget per förväntad förvärvsarbetande i hushållet.

På tal om räntan, så har den under perioden sjunkit från ungefär 5% till en listränta om ca 2%. Dvs att de pengar vi har för räntebetalningar räcker till 2,5 gånger större lån.

Sedan vad gäller utbudet så har antalet tillgängliga boenden minskat från 0,23 boenden per person till 0,2 boenden per person mellan 1992 och 2015. Dvs. I snitt bodde vi 4 personer i varje hushåll. Idag är det 5 personer per hushåll. Efterfrågan är med andra ord större, vilket gör att boendekostnaden blir en viktigare del av den personliga efterfrågan, vilket rimligen gör att dagens köpare kan tänka sig att lägga en större del av sina inkomster på boende. Detta är incitamentet att bygga fler boenden, men för att det skall vara lönsamt för byggarna måste priset på boenden som är likvärdiga med det som kam byggas idag öka lite till så att köparna inte längre gör en arbitragevinst på att välja ett äldre boende.

Slutligen nämner du byggnadspriserna: dessa rapporteras av SCB i form av byggprisindex (BPI). Det har mellan 2002 och 2016 ökat från 1440 till 2640, en ökning på ca 84%. För att värdera den siffran jämfört med prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden så får vi inte glömma att även om byggprisrallyt hade börjat lite smått 2016, så var det inte förrän under 2017 som det riktiga racer började. Ett tag fick vi in offerter som var dubbelt så höga som beräknat när vi använde 2016 års priser som grund. Nu har i alla fall det lugnat sig något, när det inte längre finns lätta pengar att hämta i exklusiva bostadsrätter.

Slutligen måste man också fråga sig vad som händer med värdet på ett hus byggt för 5 år sedan om det byggs ett grannhus som kostar 1 000 000 mer att bygga pga byggprisutvecklingen? Det rimliga är att anta att värdet på två likvärdiga hus kostar lika mycket och marknaden värderar uppenbarligen husen enligt det senast betalda priset. Dvs. Dyrare nybyggnation ökar värdet på likvärdiga hus!

Jag kan inte se en enda faktor som skulle peka på att priset på en bostadsrätt skulle vara mindre än dubbelt så högt idag jämfört med 2002, däremot finns det skäl att tro att priserna skulle vara högre än så. Vilket ju är ungefär vad vi ser på marknaden idag.
Vi har större disponibla inkomster och boende är en av de sakerna som kan konsumeras och fortfarande öka behållningen av. 3 bilar, eller en ned 400 extra hk ger inte alls lika mycket som ett hus i ett bättre område/bör ytor.
Kostnaden att låna pengar har minskat drastiskt! Sveriges bästa ekonomer säkert att räntenivån är här för att stanna i alla fall 10år till.
Vi bor betydligt trängre, så att få ngt plats har blivit viktigare, vilket ökat viljan att kompromissa med andra konsumtionsvaror för att ha råd med ett boende. Att ha ett eget boende är viktigare än att ha en dyr bil, t.ex.
Priserna för nybyggda hus/lgh har ökat drastiskt vilket drar upp värdet på redan existerande boenden.

Vad som händer när räntan går upp? Givet att prissättningen idag verkar vara sund givet de makroekonomiska fundamenta som finns, så är min förväntan att prisutvecklingen kommer att följa hushållens betalningsförmåga. Det är ett problem att många kan bli inlåsta i sitt boende under en period, men om man har tillräckliga marginaler och inte har köpt sitt hus det senaste året så borde man rimligen kunna lösa det om det är tillräckligt viktigt.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Maj 2006
Skrivet av Gruarn:

@Maarus: tittar vi på prisutvecklingen under tidsperioden du nämner så har priserna ökat till ca det dubbla (t.o.m. nästan trippla när det stod som högst) för Stockholm kommun. Tittar vi på inkomsterna under samma period har de ökat med nästan 37% under samma period och det kan väl rimligen inte stämma? Dessutom med ökade amorteringskrav! Eller kan det det?

Problemet vi har är att det inte är varken köpeskillingen eller inkomsten som är beslutsfaktorerna när köparna beslutar att köpa eller inte, utan det är svaret på den lite luddiga frågan "Har vi råd?". Hur kan vi analysera det?

Till att börja med så är frågan "Hur mycket pengar kan vi/är vi villiga att lägga på boende?". Om vi redan har en bra bil, pengar att resa för och inte behöver bekymra oss för vad vi shoppar, så är det helt rimligt att en extra tusenlapp i inkomster går nästan oavkortat till boende. Tittar vi på priserna under det första jobbskatteavdraget 2007 så ser vi att köpeskillingen under året maj 2006 till maj 2007 gick upp med nästan exakt räntekostnaden motsvarande jobbskatteavdraget per förväntad förvärvsarbetande i hushållet.

På tal om räntan, så har den under perioden sjunkit från ungefär 5% till en listränta om ca 2%. Dvs att de pengar vi har för räntebetalningar räcker till 2,5 gånger större lån.

Sedan vad gäller utbudet så har antalet tillgängliga boenden minskat från 0,23 boenden per person till 0,2 boenden per person mellan 1992 och 2015. Dvs. I snitt bodde vi 4 personer i varje hushåll. Idag är det 5 personer per hushåll. Efterfrågan är med andra ord större, vilket gör att boendekostnaden blir en viktigare del av den personliga efterfrågan, vilket rimligen gör att dagens köpare kan tänka sig att lägga en större del av sina inkomster på boende. Detta är incitamentet att bygga fler boenden, men för att det skall vara lönsamt för byggarna måste priset på boenden som är likvärdiga med det som kam byggas idag öka lite till så att köparna inte längre gör en arbitragevinst på att välja ett äldre boende.

Slutligen nämner du byggnadspriserna: dessa rapporteras av SCB i form av byggprisindex (BPI). Det har mellan 2002 och 2016 ökat från 1440 till 2640, en ökning på ca 84%. För att värdera den siffran jämfört med prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden så får vi inte glömma att även om byggprisrallyt hade börjat lite smått 2016, så var det inte förrän under 2017 som det riktiga racer började. Ett tag fick vi in offerter som var dubbelt så höga som beräknat när vi använde 2016 års priser som grund. Nu har i alla fall det lugnat sig något, när det inte längre finns lösa pengar att hämta i exklusiva bostadsrätter.

Slutligen måste man också fråga dig vad som händer med värdet på ett hus byggt för 5 år sedan om det byggs ett grannhus som kostar 1 000 000 mer att bygga pga byggprisutvecklingen? Det rimliga är att anta att värdet på två likvärdiga hus kostar lika mycket och marknaden värderar uppenbarligen husen enligt det senast betalda priset. Dvs. Dyrare nybyggnation ökar värdet på likvärdiga hus!

Jag kan inte se en enda faktor som skulle peka på att priset på en bostadsrätt skulle vara mindre än dubbelt så högt idag jämfört med 2002, däremot finns det skäl att tro att priserna skulle vara högre än så. Vilket ju är ungefär vad vi ser på marknaden idag.
Vi har större disponibla inkomster och boende är en av de sakerna som kan konsumeras och fortfarande öka behållningen av. 3 bilar, eller en ned 400 extra hk ger inte alls lika mycket som ett hus i ett bättre område/bör ytor.
Kostnaden att låna pengar har minskat drastiskt! Sveriges bästa ekonomer säkert att räntenivån är här för att stanna i alla fall 10år till.
Vi bor betydligt trängre, så att få ngt plats har blivit viktigare, vilket ökat viljan att kompromissa med andra konsumtionsvaror för att ha råd med ett boende. Att ha ett eget boende är viktigare än att ha en dyr bil, t.ex.
Priserna för nybyggda hus/lgh har ökat drastiskt vilket drar upp värdet på redan existerande boenden.

Vad som händer när räntan går upp? Givet att prissättningen idag verkar vara stund givet de makroekonomiska fundamenta som finns, så är min förväntan att prisutvecklingen kommer att följa hushållens betalningsförmåga. Det är ett problem att många kan bli inlåsta i sitt boende under en period, men om man har tillräckliga marginaler och inte har köpt sitt hus det senaste året så borde man rimligen kunna lösa det om det är tillräckligt viktigt.

"Sveriges bästa ekonomer säkert att räntenivån är här för att stanna i alla fall 10år till",
Det stämmer, räntor kommer säkert hållas låga nationellt och även internationellt, men en stor andel av våra bostadslån kommer från obligationer från utlandet. Skulle förtroendet där att svikta tillsammans med bostadsmarknaden samtidigt som omvärlden höjer räntor så skulle vi bli varse om hur snabbt situationen kan förändras.

"vilket rimligen gör att dagens köpare kan tänka sig att lägga en större del av sina inkomster på boende"
Eller så har dem inte mycket till val och höjs räntan så kommer dagens köpare bli tvingade att lägga en allt större del av sina inkomster på boende vilket skulle ge utslag på andra delar av ekonomin, ett recept på en lågkonjunktur. Det skulle man möjligtvis tänkt på tidigare från politiskt håll, men det kan vara ett stålbad som väntar.

"På tal om räntan, så har den under perioden sjunkit från ungefär 5% till en listränta om ca 2%. Dvs att de pengar vi har för räntebetalningar räcker till 2,5 gånger större lån"
Vilket också förklarar den privata skuldsättning, konsumering i förskott har varit väldigt billigt kanske alldeles för länge. I stark högkonjunktur dessutom. Samtidigt hålls inflationen ner pga globalisering och automatisering vilket fortsätter ge oss låga kpi mått, men det ser ganska annorlunda ut om du väljer att titta på kapitalgods, värdepapper och fastigheter. Har vi låg inflation tillsammans med hög kreditexpansion? Det verkar nästan så eller så går man tillbaka till lite mer traditionella värden som att mäta inflation i penningmängd.

87% höjning av Byggprisindex låter högt, men kan stämma. BPI är annars ett mått som blivit kritiserat. Idag byggs det väldigt dyrt, exklusivt med förhoppningsvis en högre kvalitetsstandard. Med det förklarar inte hela prisbilden. BPI är också ett mått på hur dyrt fastighetsbolag/bostadsutvecklare kan bygga och ändå få det sålt, givetvis vill dem bygga så dyrt som möjligt till största möjliga vinst. BPI speglar inte rakt av vad bostaden är värd.

=)

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Sep 2003
Skrivet av Maarus:

1. "Sveriges bästa ekonomer säkert att räntenivån är här för att stanna i alla fall 10år till",
Det stämmer, räntor kommer säkert hållas låga nationellt och även internationellt, men en stor andel av våra bostadslån kommer från obligationer från utlandet. Skulle förtroendet där att svikta tillsammans med bostadsmarknaden samtidigt som omvärlden höjer räntor så skulle vi bli varse om hur snabbt situationen kan förändras.

2. "vilket rimligen gör att dagens köpare kan tänka sig att lägga en större del av sina inkomster på boende"
Eller så har dem inte mycket till val och höjs räntan så kommer dagens köpare bli tvingade att lägga en allt större del av sina inkomster på boende vilket skulle ge utslag på andra delar av ekonomin, ett recept på en lågkonjunktur. Det skulle man möjligtvis tänkt på tidigare från politiskt håll, men det kan vara ett stålbad som väntar.

3. "På tal om räntan, så har den under perioden sjunkit från ungefär 5% till en listränta om ca 2%. Dvs att de pengar vi har för räntebetalningar räcker till 2,5 gånger större lån"
Vilket också förklarar den privata skuldsättning, konsumering i förskott har varit väldigt billigt kanske alldeles för länge. I stark högkonjunktur dessutom. Samtidigt hålls inflationen ner pga globalisering och automatisering vilket fortsätter ge oss låga kpi mått, men det ser ganska annorlunda ut om du väljer att titta på kapitalgods, värdepapper och fastigheter. Har vi låg inflation tillsammans med hög kreditexpansion? Det verkar nästan så eller så går man tillbaka till lite mer traditionella värden som att mäta inflation i penningmängd.

4. 87% höjning av Byggprisindex låter högt, men kan stämma. BPI är annars ett mått som blivit kritiserat. Idag byggs det väldigt dyrt, exklusivt med förhoppningsvis en högre kvalitetsstandard. Med det förklarar inte hela prisbilden. BPI är också ett mått på hur dyrt fastighetsbolag/bostadsutvecklare kan bygga och ändå få det sålt, givetvis vill dem bygga så dyrt som möjligt till största möjliga vinst. BPI speglar inte rakt av vad bostaden är värd.

1. Detta känner jag är en annan diskussion än om det finns en bostadsbubbla. Nu diskuterar vi risken för att förtroendet rubbas för den svenska kreditmarknaden och dess potentiella effekter på den svenska bostadsmarknaden. Och jag håller med dig, skulle en sådan kris slå till så skulle det få stora effekter, men frågan är också hur stor sannolikheten är att något sådant skulle ske och i den diskussionen är det inte irrelevant att vi har så låga räntor eftersom våra banker är bäst kapitaliserade i EU ) p.g.a. svenska särkrav, att Svenska banker har störst förtroende i EU och att vår statsskuld är bland de lägsta i EU. Det var av dessa skäl som vi fortfarande hade låga räntor under finanskrisen.

2. Detta skulle ske organiskt och skulle flytta kapital från konsumtion till bostäder, vilket i det närmaste kan sägas vara en flytt från konsumtion till investering. Eftersom det handlar om att prisnivåer sakta skulle utjämnas mot varandra så är frågan hur mycket av ett stålbad som detta skulle ge upphov till. Ett av mina argument i texten du citerar är ju också att vid en viss konsumtionsnivå så framstår boendet som ett allt mer attraktivt område för konsumtion.

3. Nu vet jag inte om det är globalisering och automatisering som hållit nere inflationen, den ser ut att ha trendat kring samma linje sedan 1992 och kring en annan nivå, betydligt högre, under 1980-talet fram till 1992, vilket är helt i linje med förväntan givet de olika penningpolitiska system som har funnits och de olika målsättningarna för dessa. Men i övrigt ja, den låga räntan har tillåtit allt fler allt större lån. Frågan är dock ifall lånen som används för konsumtion har ökat i lika hög takt som lånen för investeringar. CSN-lån skulle jag nog inte heller räkna som konsumtionslån.
Riksbanken har ju haft ett problem med att de behövt anpassa sig till KPI, som till 22,8% (2017) består av bostadskostnader med nominell ränta. Dvs. varje ränteökning har inneburit en de facto ökning av inflationen, vilken räntehöjningen ju var avsedd att sänka... Sedan 2017 verkar dock riksbanken ha ändrat inriktning mot att använda KPIF (dvs. boendekostnaderna räknas mot en fast ränta), vilket kommer tillåta riksbanken att sätta räntan untan att oroa sig för oavsedda inflationsreaktioner.
Här skulle jag dock vilja skicka in en liten brasklapp. Om vi tittar på värdeutvecklingen på lånen relativt det inflationsjusterade priset på huset så tror jag inte att värdeutvecklingen på ett hus köpt på gränsen till de boendes betalningsmöjlighet i början på 80-talet (d.v.s. mina föräldrars hus) med värdeutvecklingen på lånen relativt det inflationsjusterade priset på huset på ett lån köpt 2010 (d.v.s. som för de flesta småbarnsföräldrar idag), så tror jag inte att utvecklingen har sett så annorlunda ut. Skillnaden är att vi betalar mindre i ränta och behåller en större del av värdet själva.
M.a.o. om vi hade haft den här diskussionen på 80-talet, så hade frågan istället handlar om varför räntan måste vara så hög så att den hindrar människor från att komma in på bostadsmarknaden...

4. Ja, BPI har ifrågasatts, främst av prof. Hans Lind på KTH, eftersom han menat att BPI inte tar hänsyn till att kvalitetskraven har höjts under mätperioden och därför är det inte samma hus som jämförs idag mot det hus som har index 100. I just det här fallet spelar det inte så stor roll, eftersom det i båda fallen är det billigaste huset som får byggas med avseende på BBR vid varje givet tillfälle. Dvs, man får inte bygga billigare än att huset uppfyller de lägsta kraven i BBR, för det ges inte bygglov om inte det tänkte huset uppfyller de kraven.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Maj 2006
Skrivet av Gruarn:

1. Detta känner jag är en annan diskussion än om det finns en bostadsbubbla. Nu diskuterar vi risken för att förtroendet rubbas för den svenska kreditmarknaden och dess potentiella effekter på den svenska bostadsmarknaden. Och jag håller med dig, skulle en sådan kris slå till så skulle det få stora effekter, men frågan är också hur stor sannolikheten är att något sådant skulle ske och i den diskussionen är det inte irrelevant att vi har så låga räntor eftersom våra banker är bäst kapitaliserade i EU ) p.g.a. svenska särkrav, att Svenska banker har störst förtroende i EU och att vår statsskuld är bland de lägsta i EU. Det var av dessa skäl som vi fortfarande hade låga räntor under finanskrisen.

2. Detta skulle ske organiskt och skulle flytta kapital från konsumtion till bostäder, vilket i det närmaste kan sägas vara en flytt från konsumtion till investering. Eftersom det handlar om att prisnivåer sakta skulle utjämnas mot varandra så är frågan hur mycket av ett stålbad som detta skulle ge upphov till. Ett av mina argument i texten du citerar är ju också att vid en viss konsumtionsnivå så framstår boendet som ett allt mer attraktivt område för konsumtion.

3. Nu vet jag inte om det är globalisering och automatisering som hållit nere inflationen, den ser ut att ha trendat kring samma linje sedan 1992 och kring en annan nivå, betydligt högre, under 1980-talet fram till 1992, vilket är helt i linje med förväntan givet de olika penningpolitiska system som har funnits och de olika målsättningarna för dessa. Men i övrigt ja, den låga räntan har tillåtit allt fler allt större lån. Frågan är dock ifall lånen som används för konsumtion har ökat i lika hög takt som lånen för investeringar. CSN-lån skulle jag nog inte heller räkna som konsumtionslån.
Riksbanken har ju haft ett problem med att de behövt anpassa sig till KPI, som till 22,8% (2017) består av bostadskostnader med nominell ränta. Dvs. varje ränteökning har inneburit en de facto ökning av inflationen, vilken räntehöjningen ju var avsedd att sänka... Sedan 2017 verkar dock riksbanken ha ändrat inriktning mot att använda KPIF (dvs. boendekostnaderna räknas mot en fast ränta), vilket kommer tillåta riksbanken att sätta räntan untan att oroa sig för oavsedda inflationsreaktioner.
Här skulle jag dock vilja skicka in en liten brasklapp. Om vi tittar på värdeutvecklingen på lånen relativt det inflationsjusterade priset på huset så tror jag inte att värdeutvecklingen på ett hus köpt på gränsen till de boendes betalningsmöjlighet i början på 80-talet (d.v.s. mina föräldrars hus) med värdeutvecklingen på lånen relativt det inflationsjusterade priset på huset på ett lån köpt 2010 (d.v.s. som för de flesta småbarnsföräldrar idag), så tror jag inte att utvecklingen har sett så annorlunda ut. Skillnaden är att vi betalar mindre i ränta och behåller en större del av värdet själva.
M.a.o. om vi hade haft den här diskussionen på 80-talet, så hade frågan istället handlar om varför räntan måste vara så hög så att den hindrar människor från att komma in på bostadsmarknaden...

4. Ja, BPI har ifrågasatts, främst av prof. Hans Lind på KTH, eftersom han menat att BPI inte tar hänsyn till att kvalitetskraven har höjts under mätperioden och därför är det inte samma hus som jämförs idag mot det hus som har index 100. I just det här fallet spelar det inte så stor roll, eftersom det i båda fallen är det billigaste huset som får byggas med avseende på BBR vid varje givet tillfälle. Dvs, man får inte bygga billigare än att huset uppfyller de lägsta kraven i BBR, för det ges inte bygglov om inte det tänkte huset uppfyller de kraven.

2. Skulle alldaglig konsumering minskas skulle också investeringar inom dessa områden sjunka. Tvärtom så finns det väldigt lite av mervärde att skapa genom att befintliga fastigheter samt markpriser stiger, förutom att det blir dyrare att bo givetvis. Det normala hade varit att fastigheter/ BPI stiger i relation till inflation och löner. Då hade vi inte varit i denna sits.
Det behöver inte betyda att det skulle bli omöjligt att bygga eller att incitamenten till byggande hade försvunnit. Men en låg ränta tillsammans med kraftig expansiv penningpolitik har också den effekten att den ökar tillgångspriser.

3. Hur en räntehöjning kan öka penningmängden/inflationen får du förklara igen.

"om vi hade haft den här diskussionen på 80-talet, så hade frågan istället handlar om varför räntan måste vara så hög så att den hindrar människor från att komma in på bostadsmarknaden"

Vi har samma diskussion idag när bankerna stärker sina armorteringskrav och försöker stoppa den växande privata skuldsättningen. Och kanske var det också en nyktrare penningpolitik när folk faktiskt sparande ihop en större del av sin bostäder istället. Idag vet jag inte riktigt vad lösningen skulle vara.

=)

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Hudiksvall
Registrerad
Maj 2002
Skrivet av Wh1spY:

Bostäder har i princip alltid varit ett säkert kort att investera i så länge det är i en stad eller något annat tätbebyggt område nära till jobb. Något som kan få priserna att gå ner, är om räntorna stiger.

Vad fick dig att tro att "bubblan" skulle spricka just 2010?

Ränteläget var ett helt annat, samt att svensk industri började känna av att kronan successivt stärktes mot dollar/euro under 2009 > 2012~ (det var nästan lågkonjunktur 2011/12 inom Svensk industri). Hade riksbanken inte dumpat räntorna så hade svensk ekonomi/bostadspriser haft en annorlunda utveckling. Har för mig att bostadspriserna tom föll något under antingen 2011 eller om det va 12.

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Götet
Registrerad
Okt 2013

Långsiktigt så kommer bostäder alltid att öka i pris så länge befolkningen i landet ökar. Ganska enkel matematik

Skickades från m.sweclockers.com

Processor: Motorola 68000 | Klockfrekvens: 7,09 Mhz (PAL) | Minne: 256 kB ROM / 512 kB RAM | Bussbredd: 24 bit | Joystick: Tac2 | Operativsystem: Amiga OS 1.3

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Hudiksvall
Registrerad
Maj 2002
Skrivet av talonmas:

Långsiktigt så kommer bostäder alltid att öka i pris så länge befolkningen i landet ökar. Ganska enkel matematik

Skickades från m.sweclockers.com

Priset kan dock öka snabbare eller långsammare än reallöner/inflation vilket kan resultera i att värdet på bostaden faktiskt kan och har under tidsperioder gått ner i värde. Vi har nu under en väldigt lång tidsperiod haft snabbare prisökningar än reallönerna/inflation, vi har också extremt låg ränta.

Vi har börjat närma oss maxläget prismässigt med nuvarande reallöner, för att priset ska kunna öka ännu mer (bortsett från inflation) så behövs en ny katalysator. Frågan är dock vad som kan driva upp priserna ytterligare i nuläget, räntemässigt finns väldigt lite utrymme t.ex.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Sep 2003
Skrivet av Maarus:

2. Skulle alldaglig konsumering minskas skulle också investeringar inom dessa områden sjunka. Tvärtom så finns det väldigt lite av mervärde att skapa genom att befintliga fastigheter samt markpriser stiger, förutom att det blir dyrare att bo givetvis. Det normala hade varit att fastigheter/ BPI stiger i relation till inflation och löner. Då hade vi inte varit i denna sits.
Det behöver inte betyda att det skulle bli omöjligt att bygga eller att incitamenten till byggande hade försvunnit. Men en låg ränta tillsammans med kraftig expansiv penningpolitik har också den effekten att den ökar tillgångspriser.

3. Hur en räntehöjning kan öka penningmängden/inflationen får du förklara igen.

"om vi hade haft den här diskussionen på 80-talet, så hade frågan istället handlar om varför räntan måste vara så hög så att den hindrar människor från att komma in på bostadsmarknaden"

Vi har samma diskussion idag när bankerna stärker sina armorteringskrav och försöker stoppa den växande privata skuldsättningen. Och kanske var det också en nyktrare penningpolitik när folk faktiskt sparande ihop en större del av sin bostäder istället. Idag vet jag inte riktigt vad lösningen skulle vara.

2. Det är en ren utjämningseffekt, så det påverkar inte på det viset. Om familj A är vana vid att lägga 60% av sin disponibla inkomst på boende och det inte finns faktor som påverkar den relationen, så kommer de att fortsätta lägga så mycket pengar på boende (på lite längre sikt) även om den disponibla inkomsten ökar. Det finns dock iaf 2 faktorer som jag tänker mig påverkar hur mycket av din inkomst man vill lägga på boende jämfört med 90-talet.

Jag har dessutom visat att priserna på fastigheter ökat i relation till inkomster och kostnadsnivåer snarare än att man låtit sig dras med i någon allmän hysteri gällande fastighetsaffärer i tidigare inlägg.

3. KPI är ett mått på hur kostnaderna konsumenterna möter ändras. Räntekostnader är en kostnad konsumenterna möter, vilket gör att dessa ingår i KPI. Och eftersom räntekostnaden slutligen är den största delen (22,8% enligt scb som samlar in statistiken) av de kostnader vi möter så får en ränteändring stort och direkt genomslag på KPI och dessutom i omvänd riktning mot vad teorin säger borde ske.

5. Nyktrare penningpolitik? På åttitalet hade vi fast valuta (så finanspolitiken hos regeringen styrde), en reglerad lånemarknad och en politik som gick ut på att dopa ekonomin med mer pengar för att kortsiktigt öka sysselsättningen. Penningpolitiken var irrelevant, riksbankens enda uppgift var att skydda kronkursen (tills politiken beslutade att devalvera), utan det var finansministern som hade styrmedlen. Politiken gick ut på att om företagen fick oväntat mycket pengar på kontot skulle de anställa fler och därmed minska arbetslösheten. Detta ledde till att 3 av åren på 80-talet var inflationen lägre än 6%, 3 av åren högre än 10% och resten av åren däremellan. Och den reglerade lånemarknden gjorde att du inte säkert fick ett lån, även om du kunde betala tillbaka och de som fick lån fick 1 dra av 70% av räntekostnaden och 2. såg värdet på lånet sjunka med 8% per år. En tolftedel av värdet inflaterades alltså bort varje år i tio års tid. Nyktrare?

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Maj 2006

@Gruarn: 2. "Jag har dessutom visat att priserna på fastigheter ökat i relation till inkomster och kostnadsnivåer snarare än att man låtit sig dras med i någon allmän hysteri gällande fastighetsaffärer i tidigare inlägg."

Nej du har inte visat speciellt mycket alls faktiskt. Om jag ser på fastigheterna i min egna hemkommun så kunde du 2002 köpa en standard villa för ungefär 1-1.5 milj sek, idag går dem säkert för 3.5-4 milj. 1 milj år 2002 motsvarar idag 1.18milj. De disponibla inkomsterna har iprincip följt inflationen, men mycket annat har seglat vidare. Räntan har sjunkit och kreditexpansionen har troligtvis växt enormt, samtidigt som räntan på vanligt sparande försvunnit.
Kapitalet har gått in på börs och fastigheter, pris har stigit och risk även så.

3. När Riksbanken höjer styrräntan stiger bostadsräntorna och därmed räntekostnaderna såsom de mäts i KPI. Så långt korrekt.
Men sanningen ligger nog närmare att en räntehöjning skulle minska konsumenternas disponibla inkomster och sänka efterfrågan, vilket borde verka inflationsdämpande. Inflation är inte rakt av ett konsumentprisindex.

5. Reglerad lånemarknad säger du. På senare 80tal avreglerades banker, stark kreditexpansion och stigande skulder. Vissa banker låg i stort exponerade i fastigheter. En bostadsrusning tillsammans med en alltför givmild utlåning skapande vad man brukar kalla 90-tals krisen. Jag hoppas vi lärt oss något för vi är lite på samma kurs igen.
Idag är riksbankens uppgift garanterat omvänd. Det är offra kronan till alla medel, för att skydda svensk ekonomi.

=)

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Stockholm
Registrerad
Aug 2003
Skrivet av Maarus:

@Gruarn: 2. "Jag har dessutom visat att priserna på fastigheter ökat i relation till inkomster och kostnadsnivåer snarare än att man låtit sig dras med i någon allmän hysteri gällande fastighetsaffärer i tidigare inlägg."

Nej du har inte visat speciellt mycket alls faktiskt. Om jag ser på fastigheterna i min egna hemkommun så kunde du 2002 köpa en standard villa för ungefär 1-1.5 milj sek, idag går dem säkert för 3.5-4 milj. 1 milj år 2002 motsvarar idag 1.18milj. De disponibla inkomsterna har iprincip följt inflationen, men mycket annat har seglat vidare. Räntan har sjunkit och kreditexpansionen har troligtvis växt enormt, samtidigt som räntan på vanligt sparande försvunnit.
Kapitalet har gått in på börs och fastigheter, pris har stigit och risk även så.

3. När Riksbanken höjer styrräntan stiger bostadsräntorna och därmed räntekostnaderna såsom de mäts i KPI. Så långt korrekt.
Men sanningen ligger nog närmare att en räntehöjning skulle minska konsumenternas disponibla inkomster och sänka efterfrågan, vilket borde verka inflationsdämpande. Inflation är inte rakt av ett konsumentprisindex.

5. Reglerad lånemarknad säger du. På senare 80tal avreglerades banker, stark kreditexpansion och stigande skulder. Vissa banker låg i stort exponerade i fastigheter. En bostadsrusning tillsammans med en alltför givmild utlåning skapande vad man brukar kalla 90-tals krisen. Jag hoppas vi lärt oss något för vi är lite på samma kurs igen.
Idag är riksbankens uppgift garanterat omvänd. Det är offra kronan till alla medel, för att skydda svensk ekonomi.

Av okänd anledning så är många fartblinda och tror belåning kan öka i oändlighet. Jag har helt enkelt slutat argumentera, det visar sig när räntan höjs och kollapsen blir ett faktum.
Folk här i stan pratar om "Nu efter kraschen så kan man handla igen" Fantastiskt.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Sep 2003

@Maarus:
2.

Citat:

Nej du har inte visat speciellt mycket alls faktiskt

Du menar att jag inte visat att:
De nominella inkomsterna ökat mellan 2000 och 2015?
Att den nominella prisnivån har ökat mellan 2000 och 2015?
Att kostnaden att låna 1 miljon kronor sjunkit till 40% av kostnaden 2000?
Antalet boenden per person boende i Sverige har ändrats?
Byggnadspriserna ändrats?
Och jag har förstås inte heller angett några skäl till varför betalningsviljan skulle vara annorlunda idag jämfört med för 15 år sedan, antar jag?

Får jag istället fråga dig vad du har för data som pekar på en skenande prissättning som inte kan förklaras med lägre kapitalkostnader, ökad efterfrågan och minskat utbud?

3.
Enligt keynsiansk teoribildning så borde det verka inflationsdämpande på lång sikt enligt A-kursen i nationalekonomi(om man inte tar hänsyn till de förväntningar om prisändringar som finns på marknaden), men den teorin tar inte hänsyn de kortsiktiga effekterna av en ränteändring. Skillnaden mellan teorin och praktiken är att teorin endast tittar på kostnaden att långa kapital och likställer en ökad kostnad för kapital med en minskad investeringsvilja. Problemställningen ur ett mer pragmatiskt perspektiv är att teorin inte tar hänsyn till den existerande lånestocken, som vid rörlig ränta påverkas direkt av ränteändringen. Det är därför som Riksbanken bytte inflationsmål från KPI till KPIF i September 2017.

KPIF är just ett mått som inte tar hänsyn till den existerande lånestocken, eftersom det är räknat med fast ränta så räntekostnaderna ändras inte, så det kommer mer renodlat mäta prisändringarna i den del av ekonomin som inte påverkas direkt av riksbankens beslut om räntan.

Slutligen har du helt rätt, inflationen är mer saker än KPI (som egentligen bara är till för att mäta inflation), men riksbankens inflationsmål likställer KPI med inflation, så den definitionen anses ok i samhället i övrigt.

5. Om du nu skall lyfta fram de sista tre åren av åtti-talet (kreditmarknaden avreglerades 1987) och peka på dessa som någon sorts varningsflagga inför framtiden, så skulle skulle en djupare analys av skeendena då och varför de är relevanta idag vara på sin plats. Vad menar du att vi borde ha lärt oss av situationen då som vi borde använda nu?
Och vad gäller Riksbankens uppgift så är den väldigt tydligt definierad och kommunicerad sedan 1993, att efter bästa förmåga säkerställa en förutsebar inflationsnivå runt 2%.

@ZyntaX: Jag håller med dig om att den utlåningsnivå vi har idag kommer att utgöra en betydande svårighet för riksbanken att försvara inflationsmålet om vi skulle hamna i ett läge med högt inflationstryck, eller med ett stort tryck mot höjda räntor. Utan att det sker någon chock på marknaden så har jag svårt att se hur Sverige kommer kunna anpassa sig till en räntenivå runt 5% igen utan att det tar väldigt lång tid.
Det är dock en helt annan diskussion än den om huruvida priserna på boenden på den svenska marknaden är överprissatta givet de makroekonomiska fundamenta som ligger till grund för de köpbeslut som fattas idag.

Trädvy Permalänk
Medlem
Registrerad
Maj 2006

@Gruarn: Givetvis beror den skenande prissättningen på de faktorerna du tagit upp. Låga räntor, hög kreditexpansion, ökad efterfrågan och minskat utbud. Men givetvis har spekulation också spelat sin roll och synen kring bostäder som investeringar.
Alla dessa faktorer börjar sakta förändras dock, räntorna ska upp, kreditexpansionen strypas och helst ska det fortsätta byggas.

Återigen, det normala hade varit om bostäder rört sig i spannet kring reallöneökningar och inflation, med några procentskillnader +- möjligtvis. Då hade vi sluppit dessa obalanser som nu uppstått, kanske borde man agerat tidigare politiskt.

Lätt penningpolitik och jakt på den årliga 2% i KPI har troligtvis skapat en tillgångsbubbla. Omvänd Keynesianism i högkonjunktur. Vilka kort spelar vi härnäst? Har vi några kvar?

=)

Trädvy Permalänk
Medlem
Plats
Stockholm
Registrerad
Maj 2005

Här var det en livlig diskussion, kul! Vad tycker ni om denna artikel:

https://rikatillsammans.se/reflektioner-pa-min-artikel-har-vi...

Mycket att det hon skriver är samma saker jag tog i beaktning och tänkte på när jag köpte min lägenhet i Stockholm.

Rigg: Raijintek Thetis | Corsair 550VX | Asus Z97-A | Intel i7 4790K | Kingston HyperX Fury, 16 GB | nVidia Geforce GTX 1060 | Intel X25-M G2 | SB X-Fi Xtreme Music Laptop: MacBook Air 13 Mid 2013