Hyreskontrakt av sin egna bostadsrätt (med 100% ägande)

Men vad står det i pappren att det är för typ av "lägenhet" du äger ? Att ändra en fastighet från lokal till bostad kräver bygglov och du är otydlig med vilken typ av lägenhet det rör sig om.
Vem äger huset, är du är skriven i och har bott i lägenheten ? Finns det en samfällighet som har hand om de gemensamma ytorna ? Har du bara köpt ett hus och byggt om till lägenheter utan bygglov och kanske i strid med detaljplanen ?

Nej nej, så pass dyrt är det inte. Men även om du får betala några tusen för hjälp med detta så lär du vara glad för den investeringen om det väl händer något.

Alltså, det är viktigt att i sammanhanget ha klart för sig vad man ens får avtala om, ett avtal som inte är i linje med icke dispositiva lagar är att betrakta som ogiltigt oavsett om det är signerat eller inte. T.ex. brandskydd är jag väldigt tveksam om att man kan avtala bort som du verkar vara inne på. Eller för att konkretisera det med ett lite mer folkligt exempel, om vi två båda skrivit på ett avtal om att vi får mörda varandra så förändrar det ingenting i praktiken, det är fortfarande lika olagligt att göra det.

Jag tror du underskatta komplexiteten i att vara hyresvärd och överskattar kostnaden för att anlita juridisk hjälp. Alla är inte som Henning Penning eller Massi Fritz.

Gäller att du har stenkoll!
Tänk bara på att formuleringar i stil med "då bryts kontrakter omedelbart" inte fungerar i praktiken. Inte en cgans att du som hyresvärd kan slänga ut ex en barnfamilj på gatan.

Betalning den 28 kan också vara knepigt då vissa får lön den 27e samt att vissa företag betalar ut lön i efterskott om ex den 25/27 infaller på en lördag.

Skickades från m.sweclockers.com

Som många säger kontakta en jurist, även om man skriver något som man tycker är jättebra och hyresgästen skriver på verkar det som att det inte alltid gäller om det inte är korrekt gjort.

Men en sak jag kom att tänka på är betaldatumet, senast 28e.
Det beror på om du kan tänkas ha överseende med detta.

Tänk på att många får lön den 27e, och om det är på en söndag så kommer lönen på måndag,
betalas hyran efter jobbet då så kanske du inte har hyran inbetald förrän 29e.

Ja alltså precis som @Blomman90 och någon/några tidigare påpekat så är kontraktet definitivt inte det största problemet för tillfället.

Eftersom det då förmodligen är ett vanligt enfamiljshus som gjorts om, så behövs det förmodligen både detaljplanändring samt bygglov (och bygglovet kan så som jag förstått det överklagas, det har det gjorts friskt på senare år när folk i ”finare” områden i Sthlm har försökt göra samma sak, grannarna har _INTE_ gillat att det helt plötsligt ska bli nån sorts privatperson-drivna hyresrätter mitt i villaområdet).

Så, ta hjälp, omgående. Borde gå att ringa kommunen eller liknande och börja nysta i detta om man inte vill ta hjälp som kostar pengar på en gång.

Vidare så kommer alltså inte lagen om uthyrning av bostad i andra hand vara tillämplig, utan du kommer bli hyresvärd som står under hyreslagen.
Därför kan du t ex glömma dina klausuler om att ”jag vill kunna vräka folk omgående bäst jag behagar”.

Jag har även som @sAAb säger svårt att förstå hur man ska kunna räkna hem någon vinst i sån här liten skala. Visst om allt bara flyter på, fine. Men så fort som ett kylskåp pajar, hyresgästerna börjar klaga under vintern att minimi-temperatur inte hålls, etc etc you name it, verkar vara ett högriskprojekt i mina ögon.

Jag har även en följdfråga: Behöver man inte driva detta i någon form av bolag med bokföring etc?
Eller kommer det vara helt ok att bra dra in hyrorna på sitt lönekonto?

Även hyresättning osv blir väl betydligt krångligare då det inte längre handlar om andrahansuthyrning, finns väl regelverk att följa? (Annars hade vi ju haft marknadshyror där hyresvärdarna satt sina egna hyror....).

Edit: Den ”enkla” vägen om man ska försöka profitera på detta är ju helt enkelt att bara försöka hyra ut hela villan i andra hand istället. Då är det ett betydligt lättare regelverk som verkar passa TS bättre, t ex 3 mån uppsägningstid och möjlighet att avtala om tidsbestämda hyrperioder.

https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/sa-mycket-vinst-g...

Där är även lite intressant läsning, spannet för vinst per lägenhet (i Stockholm dock, orkar inte googla fram hur mkt som helst åt TS), är mellan 1186 och 20708:- per år.
Då snackar vi etablerade bolag i stor skala som (förhoppningsvis) vet vad dom pysslar med.

Återigen, jag ifrågasätter även den ekonomiska kalkylen, med så lite som 3 lgh så känns läget helt hopplöst såvida allt inte bara på något magiskt sätt är tänkt att rulla på helt problemfritt år ut och år in.

Nu bara tar jag siffror ur röven, nån mer insatt får gärna hjälpa till.
Men om vi lägger oss mitt i ovan siffror, på säg 12k/år/lgh så ger det en vinst på 36k.
Den ska sedan delvis återinvesteras i saker som behöver fixas, sen skattas på innan det tas ut i vinst. Blir inte mycket pengar jämfört med tidsåtgång på årsbasis?

Bara en sån sak som avfallshantering? Jag tvivlar på att man bara kan fortsätta freeloada på det avtal som tömmer åt _EN_ villa, helt plötsligt så ska det alltså kontrakteras hushållsavfallshantering för 3 lgh?
Vintertid blir man väl skyldig snökottning? Och så vidare...
Känns som det finns huuur mkt ”gotchas” som helst med detta upplägg.
Vid detaljplan/besikning så lär man väl även nuförtiden åka på att det ska vara tillgänglighet(handikapp)-anpassat?

När bostadsbristen/andrahandsmarknaden är så fucked up som den är, så bör man ju kunna plocka samma vinst på överhyra i andrahand på en lgh, som det ger i ”legit” vinst på 3 hyresrätter?

Jag står fast vid att försöka hyra ut hela huset i andrahand till en så saltad överhyra som det bara går, (på gränsen till att riska att den boende kan kräva tillbaka i efterhand) verkar vara en betydligt bättre plan.
Detta ger även som sagt möjlighet till en snabb exit då man kan säga upp en andrahandare utan skäl med 3 månaders varsel.

@BasseBaba:

Att det är vinst borde ju i sig betyda att alla omkostnader redan är betalda (du nämner avfallshantering, skottning m.m.). Eventuellt också efter avsättningar för renoveringar och dylikt.

Jo blev lite förvirrad, efter omskrivningar fick jag för mig att nyinvesteringar görs efter vinst, beror väl lite på hur man ser det. Jag tänkte t ex om man borrar bergvärme för att göra det billigare med uppvärmning inför nästa år och så vidare.

Omkostnaderna är ju dock givetvis innan vinst.

Dock fastnade vi på en teknikalitet nu frågan är ju hur kalkylen som helhet ser ut.

Det är bra med självinsikt. om du inte ens kan beskriva i rubrik eller i text vad du äger, så är en jurist en bra början. Det låter som du äger en fastighet. Du vill hyra ut delar av din villa. Att den består av flera lägenheter är oväsentligt. Så fort du hyr ut till en hyra på mer än ca 5000 kr per mån, blir du klassificerad som privat hyresvärd med enskild näringsverksamhet som enligt lag kräver bokföring. Du är också skyldig att upprätta hyresavtal, vilket många före mig har påpekat, som ger hyresgästen ganska stora rättigheter. Skaffa en jurist!

Jag har ändå fastnat på frågan om detaljplan & bygglov.
Det enda jag hittar vid snabb google är ett inlägg på ”byggahus.se”, och där påstår någon att detta medför en kostnad på ”100 000 eller mer”.

Finns det nån insatt som har koll på detta? Stämmer dom summorna känns det ju som att det bara är att lägga ner hela planen direkt?

https://www.byggahus.se/forum/threads/goera-om-stor-villa-til...

Kommunen kan självt bestämma taxorna inom ett lagstyrt spann så det går inte att ge ett generellt svar på vad det kostar för "det bero på"...

Självkostnadsprincipen
För miljö och byggnämndens verksamhet reglerar 12 kap. 10 §, PBL att en avgift inte får överstiga kommunens genomsnittliga kostnad för den typ av besked, beslut eller
handläggning som avgiften avser. För all kommunal verksamhet gäller dessutom allmänt
självkostnadsprincipen som uttrycks i 8 kap. 3c § kommunallagen. ”Kommuner och landsting får inte ta ut högre avgifter än som svarar mot kostnaderna för de tjänster eller nyttigheter som kommunen eller landstinget tillhandahåller (självkostnaden)”. Självkostnadsprincipen syftar på det totala avgiftsuttaget för en verksamhet. Kostnaderna i det enskilda fallet har inte någon betydelse för tillämpningen av självkostnadsprincipen. Självkostnadsprincipen är närmast en målsättningsprincip som innebär att syftet med verksamheten inte får vara att ge vinst. Under en längre tid får det totala avgiftsuttaget inte överstiga de totala kostnaderna för verksamheten (se bl.a. Petersén m.fl.). Kommunallagen, kommentarer och praxis, 2006, s. 354). Vid beräkningen av självkostnaderna får, utöver externa kostnader, alla relevanta direkta och indirekta kostnader som verksamheten ger upphov till tas med. Exempel på direktakostnader är personalkostnader, personalomkostnader (inklusive pensionskostnader), material och utrustning, försäkringar m.m. Exempel på indirekta kostnader är lokalkostnader, kapitalkostnader och administrationskostnader. Verksamhetens eventuella andel av kommunens centrala service och administrationskostnader bör också räknas med (se bl.a. prop. 1993/94:188 s. 85).

Plan och bygglagen
Särskilda föreskrifter om avgifter för kommunernas verksamhet inom Miljö-och byggnämndens ansvarsområde finns i 12 kap. plan och bygglagen (2010:900). Där anges i 8 § att Miljö- och byggnämnden får ta ut avgifter för:
1. beslut om planbesked, förhandsbesked, villkorsbesked, startbesked, slutbesked och ingripandebesked,
2. beslut om lov,
3. tekniska samråd och slutsamråd,
4. arbetsplatsbesök och andra tillsynsbesök på byggarbetsplatsen,
5. upprättande av nybyggnadskartor,
6. framställning av arkivbeständiga handlingar,
7. kungörelser enligt 9 kap. 41 § tredje stycket och
8. andra tids-eller kostnadskrävande åtgärder.
Miljö-och byggnämnden får även enligt 9 § ta ut en planavgift för att täcka kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner eller områdesbestämmelser, om nämnden ger bygglov för nybyggnad eller ändring av en byggnad eller annat bygglov enligt 16 kap. 7 § (skylt eller ljusanordning eller annan bygglovpliktig anläggning) och den fastighet som bygglovet avser har nytta av planen eller områdesbestämmelserna.

Först vill du gardera dig med 3 månader, men ändå sparka ut dom direkt om hyran kommer in lite sent.
och istället för att ringa och prata eller skicka ett sms om varför, så ska det påföras extraavgifter och vräkas...