Bygga hus - tillkommande kostnader?

Permalänk
Medlem

Bygga hus - tillkommande kostnader?

Frugan och jag har länge pratat om att flytta från vårt radhus till en fristående villa. Just nu letar vi hus mellan Mölndal och Falkenberg men det går rätt trögt, bra lägen är antingen för dyra eller för slitna och tvärtom. Vi har varit och tittat på några kåkar men inget har riktigt klickat hos oss båda.

För ett tag sedan började vi prata om att bygga nytt och vi har hittat ett par olika tomter som skulle kunna funka. Några av dem ägs av husföretag så jag har tagit kontakt och fått produktionskostnadskalkyler för ett par olika husmodeller. Det blir klart dyrare än att köpa befintligt men vi får åas det vi vill ha och kan påverka materialval, planlösning mm. Kalkylen innehåller dock bara obligatoriska och uppenbara kostnader, t.ex. markberedning/schakt, platta, hus+montering, lagfart, anslutningar mm så min fråga är kort och gott vad som tillkommer mer?

Det här är saker som vi kommit på:

  • Garage - 150-200kkr beroende på storlek och utrustning

  • Gräsmatta - ~30-40 kkr om man köper på rulle och lägger själv

  • Altan - Ingen aning, kanske 30 kkr där också?

Jag antar att man behöver några lass matjord under gräsmattan, hur mycket går det åt och vad kostar det? Tomterna vi tittat på är gammal åkermark i de flesta fall, någon är fd skog, så jag tror inte det behövs några mängder. Garageuppfart i betongsten eller asfalt, vad kostar det? 30-40 m2 plus gång till huset, kanske 20 m2. Staket/häck av något slag runt tomten?

Vad tillkommer mer? Räknar jag något sånär rätt pengar för ovanstående?

Permalänk
Medlem

Råkade bara hamna i tråden av händelse och har inte mycket att tillföra. Men kanske solenergi är något att tänka på från start ifall ni bygger nytt?

Permalänk
Medlem
Skrivet av livsnjutaren:

Råkade bara hamna i tråden av händelse och har inte mycket att tillföra. Men kanske solenergi är något att tänka på från start ifall ni bygger nytt?

Ja, tanken har slagit mig att man borde förbereda med lite kanalisation och annat för kablar. Det är dock inte aktuellt att sätta upp paneler från start av rent ekonomiska skäl, det kostar rätt mycket och vi är redan på gränsen av vår budget.

Permalänk
Medlem

Åh, det är min dröm att en dag få bygga ett hus från grunden.

En sak att fundera på är t ex bergvärme. Men också en enklare variant som markvärme, dvs att inluften till huset leds genom rör som ligger på frostfritt djup i trädgården (eventuellt via en värmeväxlare för att få värmen från marken utan dålig luft från rören). Vintertid kan det ge en betydande skillnad i temperatur på inluften, och minska uppvärmningsbehovet. Möjligen kyler det även på sommaren.

Permalänk
Medlem

Sambon och jag har kikat på att bygga nytt tillsammans med Myresjöhus (samma som Smålandsvillan), där pratade vi om en totalkostnad runt 4.5 - 4.7 för ett 175kvm stort hus (1-plan) inklusive extra brett garage med carport och förråd.

Huset i sig hade "smart lösning", golvvärme, inte de högsta och dyraste lösningarna med extra fint kakel osv men inte heller det sämsta.

Försäljaren sa att då står huset klart, tomten i sig får man göra själv eller anlita och man ser att det kostar allt från 100k - 200k beroende på vad man vill ha och hur man vill ha det men detta är då när man anlitar firma. Gör det själv så blir det billigare helt enkelt.

Slutsatsen är att det är kostsamt, exemplet ovanför är totalentreprenad och jag/vi gör ingenting.

Det säljaren även var extra noga med är att plattan är dyr, smart investering är att bygga 2-plan då plattan inte behöver vara så stor och gör man en platta på 100kvm så har man ca: 100kvm per plan på ett 2-planshus, smartare lösning samt ur energisynpunkt bättre oavsett om man väljer att köra med golvvärme på bottenplan eller element, värmen stiger och dagens hus är energisnåla.

Å andra sidan kan man få ner kostnaden till under 3 miljoner på ovanstående exempel om man väljer att göra mer än 85% själv vilket en bekant till mig gjort, då jobbar han/dom som snickare och har kontakter inom hantverksvärlden med skall tilläggas och har man orken så kommer man undan betydligt billigare.

Tror ni räknat ganska bra på "merkostnaderna" ang. garage, tomt, altanbygge är alltid svårt men skulle vilja dra upp priset till mellan 40k och 50k men det är likadant där, hur stor altan, hur stort garage, vad vill vi göra med trädgården. Allt handlar om storlek och vilket material man vill ha.

Oavsett så är det ett roligt och spännande projekt, vi backade ur för att bygga nytt om 10 år istället då marknaden där vi bor just nu inte kommer göra att vi ser en förtjänst om 10 år (om vi får leka siare) och letar istället begagnat hus.

Hoppas detta tillför lite till era tankar.

Permalänk
Medlem

Ett "slitet" hus i bra läge är ofta bästa affären.
Krävs dock att man är villig att göra mycket själv.

Permalänk
Medlem

Finns säkert människor med bra information och kunskap på detta forum, dock finns det ett forum som mer eller mindre är dedikerat för sådana frågor Byggahus.se. Lycka till!

Permalänk
Medlem
Skrivet av Izenoz:

Sambon och jag har kikat på att bygga nytt tillsammans med Myresjöhus (samma som Smålandsvillan), där pratade vi om en totalkostnad runt 4.5 - 4.7 för ett 175kvm stort hus (1-plan) inklusive extra brett garage med carport och förråd.

Huset i sig hade "smart lösning", golvvärme, inte de högsta och dyraste lösningarna med extra fint kakel osv men inte heller det sämsta.

Vår kalkyl från Varbergshus (del av Deromegruppen) är 1-plans på 130 m2 för 4 Mkr och 1,5-plans 150 m2 för 4,2. "Lagom" utrustningsnivå men några tillval vill man ju naturligtvis göra, ffa i kök och badrum, så det går ju upp ett par hundratusen från utgångspunkten.

Skrivet av Izenoz:

Försäljaren sa att då står huset klart, tomten i sig får man göra själv eller anlita och man ser att det kostar allt från 100k - 200k beroende på vad man vill ha och hur man vill ha det men detta är då när man anlitar firma. Gör det själv så blir det billigare helt enkelt.

Slutsatsen är att det är kostsamt, exemplet ovanför är totalentreprenad och jag/vi gör ingenting.

Våra tänkta tomter är som sagt ganska platt fd åkermark så några större markarbeten behövs inte men lite mer än bara gräsmatta vill man ju ha. Och om man skall lägga ny gräsmatta vill man ju lägga ut begränsningskabel till gräsklipparen och slang till sprinkler innan man sår/lägger ut gräset = $ $ $

Skrivet av Izenoz:

Det säljaren även var extra noga med är att plattan är dyr, smart investering är att bygga 2-plan då plattan inte behöver vara så stor och gör man en platta på 100kvm så har man ca: 100kvm per plan på ett 2-planshus, smartare lösning samt ur energisynpunkt bättre oavsett om man väljer att köra med golvvärme på bottenplan eller element, värmen stiger och dagens hus är energisnåla.

Å andra sidan kan man få ner kostnaden till under 3 miljoner på ovanstående exempel om man väljer att göra mer än 85% själv vilket en bekant till mig gjort, då jobbar han/dom som snickare och har kontakter inom hantverksvärlden med skall tilläggas och har man orken så kommer man undan betydligt billigare.

Ja, man skulle blivit hantverkare istället för skrivbordsingenjör... Jag har inte tummen mitt i handen men skulle aldrig ge mig på ett husbygge själv.

Skrivet av Izenoz:

Tror ni räknat ganska bra på "merkostnaderna" ang. garage, tomt, altanbygge är alltid svårt men skulle vilja dra upp priset till mellan 40k och 50k men det är likadant där, hur stor altan, hur stort garage, vad vill vi göra med trädgården. Allt handlar om storlek och vilket material man vill ha.

Oavsett så är det ett roligt och spännande projekt, vi backade ur för att bygga nytt om 10 år istället då marknaden där vi bor just nu inte kommer göra att vi ser en förtjänst om 10 år (om vi får leka siare) och letar istället begagnat hus.

Hoppas detta tillför lite till era tankar.

Vi har två små barn och tanken är att flytta innan pojken blir gammal nog för att börja skolan, gärna ett eller två år tidigare så ungarna hinner bo in sig och lära känna barnen runt om. Med 20-25 års perspektiv så är det kanske inte så farligt med 0,5-1 Mkr mer men det är ju så mycket som skall klaffa. Rent ekonomiskt klarar vi lån på lite över 4 Mkr och har 1-1,5 Mkr i egen insats så pengarna finns ju egentligen där, frågan är bara om vi är beredda att lägga dem? 5 Mkr är jäkligt mycket pengar och man får oerhört fina befintliga hus för < 4 Mkr i Falkenberg och till viss del även i Varberg.

Dessutom har bankerna tydligen blivit väldigt restriktiva med att låna ut pengar om man inte kan visa att man redan sålt sitt gamla boende, ffa gäller det nybyggen. Vår kontakt rekommenderade att vi letar reda på en hyreslägenhet eller hyr ett mindre hus under året bygget pågår, dels pga banken och dels för att ha nära till bygget.

Permalänk
Medlem
Skrivet av Molotov:

Ett "slitet" hus i bra läge är ofta bästa affären.
Krävs dock att man är villig att göra mycket själv.

Är man villig att göra mycket själv kan man såklart komma undan billigare med nybygge också, det finns fler alternativ till nyckelfärdigt med totalentreprenad. Köper man begagnat kan man riskera att få göra mycket mer än man planerat när man börjar riva i saker.
Och sedan ska det sägas att bara för att man bygger nytt är det inte säkert att man slipper att processa med leverantören om de inte sköter sig. Nytt är inte alltid smärtfritt, men det gäller såklart även när man köper begagnat.
En av de stora fördelarna med att köpa en äldre fastighet är att tomten är uppvuxen. Att anlägga en ny tomt är både dyrt och tidskrävande och det dröjer länge innan det blir samma grönska som en befintlig trädgård (iaf om man trivs med den som står där). Nackdelen med gamla hus är att man ändå kan behöva dränera om, lägga nytt tak, byta fönster, stammar eller el i hela huset vilket är ganska stora utgifter som man måste budgetera för.

Permalänk
Medlem
Skrivet av whisky:

Är man villig att göra mycket själv kan man såklart komma undan billigare med nybygge också, det finns fler alternativ till nyckelfärdigt med totalentreprenad. Köper man begagnat kan man riskera att få göra mycket mer än man planerat när man börjar riva i saker.
Och sedan ska det sägas att bara för att man bygger nytt är det inte säkert att man slipper att processa med leverantören om de inte sköter sig. Nytt är inte alltid smärtfritt, men det gäller såklart även när man köper begagnat.
En av de stora fördelarna med att köpa en äldre fastighet är att tomten är uppvuxen. Att anlägga en ny tomt är både dyrt och tidskrävande och det dröjer länge innan det blir samma grönska som en befintlig trädgård (iaf om man trivs med den som står där). Nackdelen med gamla hus är att man ändå kan behöva dränera om, lägga nytt tak, byta fönster, stammar eller el i hela huset vilket är ganska stora utgifter som man måste budgetera för.

om "rätt läge" avser ett område där själva läget eller området är det som "drar upp priset" och man är ute efter nån sorts "ekonomisk vinning" fast man kanske inte köper för att sälja så kan det tom vara "bättre" att köpa ett ruckel och riva och bygga nytt.

Permalänk
Medlem

Jag har under de senaste tre åren bygget eget hus, och nu börjar vi äntligen närma oss inflyttning (till sommaren), så ska försöka svara på lite av dina frågor.

För mitt eget bygge har det tagit lång tid då vi själva kontaktade en markägare om att vilja köpa en bit mark för att bygga på. Så det tog väldigt lång tid med avstyckning, bygglov, rita med arkitekt etc. Det fanns ingenting på tomten så vi har fått göra allt från början samt att det är utanför detaljplanerat område, så det kan ju skilja sig en del jämfört med en färdigstyckad tomt inom detaljplanerat område.
Vi byggde arkitektritat hus (lösvirke i sten) men använde en husfirma för att få totalentreprenad (vi var inte sugna på att behöva projektleda själva)

Skriver ner nedan de kostnaderna som vi hade förutom det "fasta" priset från hustillverkaren.

  • -Arkitekt (behövs ej om ni kör kataloghus)

  • -Nybyggnadskarta (behövs ej om ni köper tomt med bygglov)

  • -Geoteknisk undersökning (behövs eventuellt ej om det är "färdig" tomt) - 15 000kr

  • -Bygglov (behövs ej om ni köper tomt med bygglov)

  • -Infartsväg (brukar ingå om man köper färdigt tomt från hustillverkare, men dubbelkolla)

  • -Extra grävarbete (vår tomt hade matjord 1m ner, så vi fick betala 75 000kr mer för extra fyllnadsmaterial, så dubbelkolla kontrakten vad som ingår, och sätt en buffert för detta!)

  • - Kontrollansvarig (lagkrav, vi betalade 25 000kr, men skiljer sig en del, ta in massa offerter)

  • -Byggel (elförbrukning samt installation byggel under byggtid), svårt att uppskatta, vi har satt cirka 20 000kr för detta

  • -Pantbrev (nämner du själv)

  • -Räntekostnader under byggtid (antar att ni bor på annan ort under byggtid)

  • -Byggnadskreditiv (några tusenlappar, inte jättedyrt)

  • -Ritningsvärdering (krävs om ni ska ta lån, ca 2000kr)

  • -Anslutningsavgifter (nämner du själv, våra var asdyra: EL 35 000kr, fiber 70 000kr, VA 185 000kr)

  • -LPS pump (om detta behövs till avlopp, du står för installationen = 12 500kr för oss)

  • -Stenkista (om det inte är kommunal dagvattenhantering = ca 15 000 - 20 000kr beroende på storlek)

  • -Anmälan jordvärme (kommer ej ihåg exakt, men några tusen, behövs ej om ni har frånluft eller annat värmesystem som ej behöver "grävas" ner)

Övrigt:
Som du nämner själv så kommer det massa sidokostnader som är mer "frivilliga", typ trädgård, garage etc. Här får man sätta kostnaderna själv samt beroende på hur mycket man kan göra själv. För asfalt så betalade vi ca 4500kr för 5kvm (vid infastvägen) och då gjorde jag förarbetet själv, men här tar ju utkörningsavgiften en stor del av priset, så gör man större så är antagligen kvadratmeterpriset mindre.
Annars är det lättaste att googla runt och t.ex. hitta en betongsten man gillar och se vad den kostar kvardratmetern, samma sak med staket etc. Brukar vara rätt lätt att räkna fram vad det kostar (glöm inte markarbeten etc som krävs). Det som är svårare är att få fram priser på om någon annan ska utföra arbetet då väldigt lite finns synligt på nätet, man måste nästan alltid fråga om offert vilket gör att det tar längre tid att få fram priser.

Något jag verkligen rekommenderar är att ha minst 10% buffert på er totalbudget. Det uppstår alltid extrakostnader under vägen eller att ni kanske kommer på att ni vill ha andra dörrhandtag, eller byta köksluckor/vitvaror under byggets gång, så ta med en buffert!

Räkna även med att det tar mycket tid att bygga nytt. Det misstaget som många gör att man förutsätter bara för att man köper modulhus (eller annan totalentreprenad/nyckelfärdigt) är att man inte behöver göra något själv. Detta ser man allt för ofta på byggahus.se där folk har köpt ett "nyckelfärdigt" hus, besöker aldrig byggarbetsplatsen och när de flyttar in så hittar man en massa fel vilket leder till en mardrömsprocess. Jag är nere på vårt bygge minst en gång i veckan, pratar med byggarna, går igenom vad som är gjort etc. Har själv hittat massa fel när jag varit nere, men då har de kunnat åtgärda det direkt utan problem. Det är även bra att vara nere ofta för att få en god relation till sina byggare, bjud gärna på fika

Vet inte om det gav så mycket svar ovan, men hoppas det kan hjälpa något! Annars lycka till. Det är skitroligt att bygga nytt hus, tar väldigt mycket tid, men du får det precis som du vill ha det!

Skrivet av Noob I am:

Finns säkert människor med bra information och kunskap på detta forum, dock finns det ett forum som mer eller mindre är dedikerat för sådana frågor Byggahus.se. Lycka till!

Håller med ovan att byggahus.se är ett väldigt bra forum, har spenderat många timmar där inför mitt eget bygge!

Lycka till!

Permalänk
Medlem

@Patrickpolly: Tack för ett bra inlägg! Det mesta av det du tar upp är faktiskt med i produktionskostnadskalkylen, utom byggkreditiv och ritningsvärdering. Det är detaljplanerade områden med avstyckade tomter och kommunal VA.

Säljaren hade faktiskt med en post "tillval och utbyten" på 200 kkr men det kanske är i minsta laget. Pantbrev och lagfart går ju på nära 100 kkr utöver kalkylen, sen är det alla kostnader för att färdigställa tomten. Jag räknar kallt med 4,5 Mkr även för det mindre av de två husen, det som kostar strax över 4 Mkr i kalkylen. Sen kanske man inte behöver bygga garaget direkt men åas skall det göras någon gång och det är ju ruggigt skönt om det är färdigt när frosten kommer.

Permalänk
Medlem

Är det ett enkelgarage du tänkt dig? För om det är ett dubbelgarage blir det förmodligen dyrare än vad du räknat med. Plattan är ruggigt dyr.

Ang asfalt så räkna med 1000-1500:- per kvm.

Vi fick offert på 50~ tkr för 30 kvm från jag tror det var Skanska (ett par år sedan) men hittade ett mindre företag som gjorde arbetet för 20 tkr. Så värt att kolla runt.

Permalänk
Medlem

Nu har jag pratat med säljaren och konstaterat att även om vi har råd med hus och obligatoriska kostnader så blir det lite för dyrt när man summerar alla tillkommande kostnader, med garage och trädgård närmar vi oss 5 Mkr och det är över vår smärtgräns. Det hade varit fantastiskt roligt att bygga nytt men det blir helt enkelt för dyrt, vi vill ha råd att göra mer än bara bo.

För ~4 Mkr får man väldigt mycket hus i Falkenberg och eftersom vi inte sitter på pottkanten och måste flytta snarast kan vi utan problem vänta ett år eller två på att drömhuset dyker upp till försäljning.

Permalänk
Medlem

Uppar och lånar tråden lite.

När ni pratar om 4-5 miljoner för nybygge av hus, är även tomtinköpet medräknat då?

Har själv en tomt där avlopp och el redan finns
Däremot borra för vatten.

Har en tanke om att ta in en snickarfirma på helentreprenad, rita ett rätt simpelt "ladhus" och hamna på max en total av ca 4milj inklusive 5 sovrum.

Vet inte om konceptet färdig byggsats ifrån valfri firma alltid är billigare än att låta en snickarfirma resa det i samförstånd med en arkitekt?

Permalänk
Medlem

Dum fråga kanske men har inte flesta tomter redan gräsmatta, behöver det bli så dyrt?

Permalänk
Medlem
Skrivet av Levandebild:

Dum fråga kanske men har inte flesta tomter redan gräsmatta, behöver det bli så dyrt?

Efter att du har uppfört ett hus på tomten är det ingen gräsmatta kvar att tala om, den körs sönder ganska direkt. Det ska grävas till tomtgränsen för anslutning av fiber/el/VA och så ska det kanske vara biluppställningsplats och annat. Vi fick halva gräsmattan sönderkörd i samband med dränering och sedan tyckte firman det var en superbra idé att lägga överblivna schaktmassor på resten av gräsmattan. De kursade strax efter och vi fick bekosta en ny gräsmatta själva för försäkringen som de påstod att de hade inte täckte idiotiska hantverkare (eller något annat heller troligen).

Permalänk
Medlem
Skrivet av whisky:

Efter att du har uppfört ett hus på tomten är det ingen gräsmatta kvar att tala om, den körs sönder ganska direkt. Det ska grävas till tomtgränsen för anslutning av fiber/el/VA och så ska det kanske vara biluppställningsplats och annat. Vi fick halva gräsmattan sönderkörd i samband med dränering och sedan tyckte firman det var en superbra idé att lägga överblivna schaktmassor på resten av gräsmattan. De kursade strax efter och vi fick bekosta en ny gräsmatta själva för försäkringen som de påstod att de hade inte täckte idiotiska hantverkare (eller något annat heller troligen).

Haha, är uppväxt i hus på landet själv men det byggdes långt innan jag föddes så hade ingen direkt uppfattning av hur illa det är. Sen verkar det ju finnas få halare branschmänniskor än de inom försäkringsbranschen. Aja, surt att en så naturlig (bokstavligen) sak ska behöva bli så kostsam.