Hur räknar bankerna vid bostadslån?

Permalänk
Medlem

Hur räknar bankerna vid bostadslån?

Jag och min fru äger en bostadsrätt som vi köpte för 5år sedan, den är värderad till 2,2Mkr. Vi har 1.450.000:- i lån på som min frus mamma har varit medlånetagare till. Vi har utöver det en skul på ca 100k för en bil. Nu har min frus mamma gått bort och vi kommer behöva ta över lånet om inte dödsboet ska behöva betala skulden. Nu är frågan hur man vid såna här tillfällen brukar gå till väga.

Jag är tillsvidareanställd med en lön på ca 30k i månaden, men är för närvarande tjänstledig för studier, men jag skulle kunna gå tillbaka till arbetet om så krävs. Min fru är precis klar med sin masterexamen och är för studen sjukskriven, men sjukskrivningen går initialt ut i mitten på juli, därefter är tanken att hon ska söka doktorandplats/annat arbete. Frågan är om vi kommer få ta över det här lånet med tanke det för stunden rätt skala inkomsterna. Om det har någon som helst betydelse har vi aldrig varit sena med någon betalning och har inga betalningsanmärkningar eller liknande.

Min fru kommer ärva ca: 250.000:- i rena pengar, sen kommer en husförsäljning göras där hon lågt räknat får 200.000:- men det skulle kunna vara betydligt mycket mer än så. Även ett hus i Thailand ska säljas och där handlar det också om ca 200.000:-. Men som vi förstår det behöver vi ta över lånet på vår lägenhet innan arvet betalas ut eftersom det annars är dödsboet som ska betala av vår skuld.

Vi har ingen annan som kan stå som medlånetagare, men vi skulle kunna låna ca 400.000:- av min mamma om det skulle förändra bankens syn på oss som låntagare.

Vi pratade med vår bankman som sa att han skulle räkna lite på vår inkomst och skulle då räkna på min inkomst i form av csn + 40% deltidsjobb på min vanliga anställning vilket motsvarar ungefär min vanliga lön. Jag förstår det då som att banken räknar med mig som en enda inkomsttagare och att min inkomst då ska täcka alla våra utgifter och tar inte någon hänsyn till att min fru kommer ärva en större summa pengar. Är det någon som vet hur bankerna räknar och vad jag kan tänkas få låna? Vad skulle hända om vi inte får ta över lånet, måste vi sälja lägenheten då? Eller räcker det troligtvis med att min mamma går in med lite pengar för att sänka vår lånekvot och lånekostnad och så ger vi tillbaka dom pengarna när arvet väl betalats ut?

Permalänk
Medlem

Är frugan enda barnet? då kan ni ju låta dödsboet ta skulden. Ni hade ingen extra bankförsäkran om att skulden ev nollas vid dödsfall? skulle jag nita kommer t.ex min halva av vårt bostadslån försvinna.

Permalänk
Medlem
Skrivet av adfactory:

Är frugan enda barnet? då kan ni ju låta dödsboet ta skulden. Ni hade ingen extra bankförsäkran om att skulden ev nollas vid dödsfall? skulle jag nita kommer t.ex min halva av vårt bostadslån försvinna.

Någon sådan försäkring tror jag inte vi har nej. Dom är tre barn och dessutom ska hennes exsambo ärva halva huset, så det går tyvärr inte, vi behöver ta över lånet eller möjligtvis sälja lägenheten antar jag. Men jag antar att det borde gå att lösa genom att vi lånar säg 400k av min mamma till det att min fru fått sitt arv och då sänker vår skuld till typ 1mkr och då dessutom äger halva bostaden det kan väl omöjligt ses som en risk från bankens sida?

Permalänk
Medlem

Du skriver att du och din fru äger bostaden och din frus mamma endast varit medlåntagare.

Är du säker på att något ens behöver göras? ni står väl redan på lånet? att en medlåntagare går bort innebär väl bara att ni nu har hela lånet, och om ni står som ägare av bostadsrätten dessutom ser jag inte varför saker skall struktureras om?

kan ha helt fel dock men intuitivt känns det väldigt märkligt att ni skulle tvingas ut eller tvingas att sälja för en medlånetagare har gått bort. Jag tänker att du kanske oroar dig i onödan här...

Permalänk
Medlem

@JohanFlodqvist:

Vad menar du med att din svärmor är "medlånetagare"? Har hon gått i borgen för din frus och ditt lån eller ägde hon en andel i bostaden? Valet av arrangemang kan påverka arvsskiftet om det finns fler arvingar än din fru efter svärmor.

Er belåningsgrad i bostaden är inte förskräckande (ca 64%) och billånet förändrar inte den graden särskilt mycket (totalt landar det på 68%, givet att ni inte har ytterligare lån förutom studielån från CSN). Så även exklusive det arv ni räknar med så ser situationen ganska bra ut.

Frågan är med andra ord mer en fråga om vilka lån du och din fru kan finansiera, snarare än vad banken ska tycka. Ni verkar ju i dagsläget ha ett ganska begränsat kassaflöde, men verkar ju å andra sidan genom arvet - om det används för amortering - kunna minska era finansiella kostnader substantiellt.

Några saker att tänka på:
* Varför har du ett separat billån? Kan det finnas anledning att lösa det och använda bostaden som säkerhet för att minska kostnaden?
* Fastigheter i Thailand tar lång tid att realisera. Ägde svärmor verkligen fastigheten eller äger hon en andel i ett bolag som äger fastigheten (icke Thailändare får inte äga fast egendom i Thailand)?

Permalänk
Medlem
Skrivet av Triffid:

Du skriver att du och din fru äger bostaden och din frus mamma endast varit medlåntagare.

Är du säker på att något ens behöver göras? ni står väl redan på lånet? att en medlåntagare går bort innebär väl bara att ni nu har hela lånet, och om ni står som ägare av bostadsrätten dessutom ser jag inte varför saker skall struktureras om?

kan ha helt fel dock men intuitivt känns det väldigt märkligt att ni skulle tvingas ut eller tvingas att sälja för en medlånetagare har gått bort. Jag tänker att du kanske oroar dig i onödan här...

Hon var solidariskt betalningsskyldig, när hennes förmåga att betala på vårt lån om vi inte gör det försvinner måste man lägga om lånet. Det vill säga göra en ny låneansökan, det är också vad vår bankman sa när vi pratade med honom idag.

Permalänk
Medlem

@JohanFlodqvist: Du svarade inte på hans fråga, medlåntagare eller att någon går i borgen för en är olika saker.

Rent krasst så nej ni kan inte få lån idag skulle jag säga, ni har inte kassaflödet för att täcka de löpande kostnaderna i ett hushåll för två även med ett så litet lån. Om din mor är villig att gå in med 400k varför inte bara sätta henne som borgenär på lånet istället?

Permalänk
Medlem
Skrivet av JohanFlodqvist:

Hon var solidariskt betalningsskyldig, när hennes förmåga att betala på vårt lån om vi inte gör det försvinner måste man lägga om lånet. Det vill säga göra en ny låneansökan, det är också vad vår bankman sa när vi pratade med honom idag.

Har din sambo någon som helst inkomst just nu?

Det är nog det som det som är det större problemet din inkomst räcker faktiskt ifall du är singel till ett bostadslån runt 1-1,5 miljon beroende på hyra och fast kostnader.

Permalänk
Medlem

Har själv inte någon erfarenhet av just denna situationen som du beskriver men har haft erfarenhet att en bank totalt nekade bolån för mig och min fru men en annan bank sade ja till det.

Så mitt tips är att förklara er situation för en annan bank än den ni är kund i dag, en annan bank kanske kan lättare lösa er situation.

Permalänk
Medlem
Skrivet av Gainsgoblin:

@JohanFlodqvist: Du svarade inte på hans fråga, medlåntagare eller borgenär är olika saker.

Rent krasst så nej ni kan inte få lån idag skulle jag säga, ni har inte kassaflödet för att täcka de löpande kostnaderna i ett hushåll för två även med ett så litet lån. Om din mor är villig att gå in med 400k varför inte bara sätta henne som borgenär på lånet istället?

Jag är lite osäker på terminologin, men hon stod med på lånet som garant, men hon har aldrig stått skriven på bostaden och heller aldrig betalat några pengar på den.

Min mamma får inte låna mer pengar eftersom att hon redan har relativt höga bostadslån sett till hennes inkomst, hon har dock ett par miljoner i sin bostad samt närmare en miljon i likvider som hon ärvde nyligen. Samma sak gäller min frus pappa, han är 80år gammal och har inte en sår bra inkomst, däremot skulle vi säkert kunna låna kontanter även av honom.

Skrivet av Anders9110:

Har din sambo någon som helst inkomst just nu?

Det är nog det som det som är det större problemet din inkomst räcker faktiskt ifall du är singel till ett bostadslån runt 1-1,5 miljon beroende på hyra och fast kostnader.

Just för studen är hon sjukskriven från föräldraledighet i en månad, därefter ska hon vara föräldraledig någon månad medan hon söker jobb, men är i övrigt arbetslös efter att ha tagit sin masterexamen nu i juni. Hon har dock en master i engelsk litteratur så det är väl kanske inte den bredaste branshen så att säga utan ursprungsplanen var att hon skulle jobba med någon administrativt på något universitet alternativt deltid med typ vad som helt och fortsätta att studera lite avancerade kurser i litteratur medan hon söker doktorandplatser.

Rent krast kan vi leva på min inkomst, vi skulle klara oss på dom ca 22.000:- jag får in för studier + jobb även om det skulle vara skralt, men tanken är ju att hon minst ska jobba deltid, men så länge det inte är en fast tjänst ser väl banken ändå inte det som e inkomst?

Skrivet av broderbluff:

Har själv inte någon erfarenhet av just denna situationen som du beskriver men har haft erfarenhet att en bank totalt nekade bolån för mig och min fru men en annan bank sade ja till det.

Så mitt tips är att förklara er situation för en annan bank än den ni är kund i dag, en annan bank kanske kan lättare lösa er situation.

Får se vad vår bankman säger, men om de inte verkar kunna erbjuda någon bra lösning så får vi kolla även med andra banker. Vågar man fråga vilken bank ni fick lån hos?

Permalänk
Medlem

Får ni nej, testa en annan bank. Går säkert till och med att få bättre villkor hos en annan bank, de gillar att man flyttar över all pengahantering och kort till dem.

Permalänk
Medlem

@JohanFlodqvist:

Det kostar er ca 2500 kronor i månaden att finansiera era lån (bostad+bil), exklusive ränteavdrag. På kostnadssidan har ni en bil, som innebär höga driftkostnader. Stora kostnadsposter i övrigt torde vara (i fallande ordning) inkomstskatt, månadsavgift, försäkring (hem+bil), mat, övrigt (internet, telefon...), fordonsskatt. Det är bara att räkna om ni får ihop kalkylen. Banken kommer att göra precis samma sak. Banken kan också ta hänsyn till er potential. Åtminstone din hustru verkar ju satsa på utbildning och den kommer förhoppningsvis att generera inkomster i framtiden. Men oavsett det tror jag inte banken vill/kan finansiera er om ni går back varje månad.

Permalänk
Medlem

@Lagerlöf:
Det är en dålig idé eftersom varje bank kommer att ta en ny kreditupplysning, vilket kommer att försämra er rating kontinuerligt. Men att göra ett medvetet val av bank är en bra idé.

Permalänk
Medlem

@JohanFlodqvist: Ni har 22' in i dagsläget eller vad har ni faktiskt in? Problemet för er är att ni måste klara de löpande kostnaderna annars går det mot god kreditsed.

@Lagerlöf fast det hjälper inte då alla banker gör en bolånekalkyl. Mycket pengar på banken är väl trevligt men vad förhindrar dig att köpa en bil för 400' och sen inte ha någon inkomst för löpande utgifter?

@Joppe999 det är bolån, inte något blanco. En kreditupplysning förändrar inte mycket mer än att man noterar att din gamla bank inte ville ge dig lånet och frågar sig själv varför.

Permalänk
Medlem

Hur är relationen med hennes syskon? Vägrar banken kan ni ju göra bouppteckningen, låta dödsboet lösa sina lån (d.v.s. era...) och hantera situationen mellan dödsbodelägarna vid sidan om (ni kan ju alltid använda samma jurist), upprätta skuldbrev till de andra, låna de 400.000 av din mamma och göra en första avbetalning på era privata skulder till hennes syskon som då uppstått.

Permalänk
Medlem
Skrivet av joppe999:

@Lagerlöf:
Det är en dålig idé eftersom varje bank kommer att ta en ny kreditupplysning, vilket kommer att försämra er rating kontinuerligt. Men att göra ett medvetet val av bank är en bra idé.

Mja, det är ju lite av en myt det där eller?

Dessutom går det ju att ta det via till exempel Lendo så tas det bara en upplysning.

Permalänk
Medlem
Skrivet av Gainsgoblin:

@JohanFlodqvist: Ni har 22' in i dagsläget eller vad har ni faktiskt in? Problemet för er är att ni måste klara de löpande kostnaderna annars går det mot god kreditsed.

@Lagerlöf fast det hjälper inte då alla banker gör en bolånekalkyl. Mycket pengar på banken är väl trevligt men vad förhindrar dig att köpa en bil för 400' och sen inte ha någon inkomst för löpande utgifter?

@Joppe999 det är bolån, inte något blanco. En kreditupplysning förändrar inte mycket mer än att man noterar att din gamla bank inte ville ge dig lånet och frågar sig själv varför.

Jag får 15k i csn (blir 11k efter denna termin då jag får slut på tilläggslån), 9k från jobb samt 1200 från barnbidrag. Så ca 25k i dagsläget, vilket kommer bli ca 21k efter denna höstterminen. Våra fasta kostnader ligger på runt 20.000:- inklusive mat, bensin och andra återkommande utgifter. Så vi skulle ju klara av att betala för våra lån, det är vi inte oroliga för, i synnerhet inte med tanke på att min fru ärver en större summa pengar.

En bekant till mig som skulle skilja sig hade fått förklarat för sig att banken ställer betydligt lägre krav på låntagaren om man har mindre än 50% i lån på bostaden, är det någon annan som hört det? För vi skulle ju kunna betala av säg 400k cash och då bara ha ett lån på helften av bostadens värde om det skulle hjälpa oss.

Permalänk

Kan tipsa om denna tråd på temat:

https://www.sweclockers.com/forum/trad/1490544-fragor-om-bola...

Om jag minns rätt så jobbar @Kakann med Bolån i till vardags.

Permalänk
Medlem
Skrivet av Mindfighter:

Hur är relationen med hennes syskon? Vägrar banken kan ni ju göra bouppteckningen, låta dödsboet lösa sina lån (d.v.s. era...) och hantera situationen mellan dödsbodelägarna vid sidan om (ni kan ju alltid använda samma jurist), upprätta skuldbrev till de andra, låna de 400.000 av din mamma och göra en första avbetalning på era privata skulder till hennes syskon som då uppstått.

Relationen är väl okej, däremot så är det nog ingen av dom som vill vänta på sina pengar. Mammans sambo behöver sina pengar för att köpa en ny bostad och det ena syskonet behöver också pengarna för att köpa en egen bostad då han bor ganska kasst i andra hand idag. Så det är nog inte ett alternativ, då skulle vi nästan heldre sälja och köpa något billigare någon annan stans eller bo i huset i Thailand under tiden jag pluggar distans och hon söker jobb.

Permalänk
Medlem

@JohanFlodqvist: Ni klarar inte av en bolånekalkyl på den inkomsten nej. Faktum är att ni går back bra många tusen i månaden direkt utan även utan att räkna på det.
Det många glömmer är att bankernas kalkylränta är 7,5% och levnadskostnaderna utgår från konsumentverket och inte en persons subjektiva kostnader. Ni får också barnbidrag så då har ni barn.

Har din fru inga inkomster alls? Försäkringskassan räknas som en inkomst.

Ja har du under 50% belåning behöver du inte amortera vilket säkert är några tusenlappar, det kan du lätt se på en låneavi men faktum är att även om ni hade 50% belåning så är kalkylräntan brutal.

@improwise yes hen jobbar nog med det, jag jobbade med det ett par år förut så brukar också hoppa in ibland och försöka förklara.

Permalänk
Medlem
Skrivet av JohanFlodqvist:

En bekant till mig som skulle skilja sig hade fått förklarat för sig att banken ställer betydligt lägre krav på låntagaren om man har mindre än 50% i lån på bostaden, är det någon annan som hört det? För vi skulle ju kunna betala av säg 400k cash och då bara ha ett lån på helften av bostadens värde om det skulle hjälpa oss.

Under 50% måste man ju inte amortera (om lånet understiger 4.5ggr årsinkomsten också då), så det blir mer pengar att röra sig med enligt bankens kalkyl. Allt handlar om man har tillräcklig marginal för höjda räntor och övriga levnadskostnader (enligt bankens kalkyler, inte efter vad ni tycker att det kostar att leva).

Permalänk
Medlem
Skrivet av JohanFlodqvist:

Relationen är väl okej, däremot så är det nog ingen av dom som vill vänta på sina pengar. Mammans sambo behöver sina pengar för att köpa en ny bostad och det ena syskonet behöver också pengarna för att köpa en egen bostad då han bor ganska kasst i andra hand idag. Så det är nog inte ett alternativ, då skulle vi nästan heldre sälja och köpa något billigare någon annan stans eller bo i huset i Thailand under tiden jag pluggar distans och hon söker jobb.

Klockrent, skulle kört på den, några månader i Thailand!

Permalänk
Medlem
Skrivet av Gainsgoblin:

@JohanFlodqvist: Ni klarar inte av en bolånekalkyl på den inkomsten nej. Faktum är att ni går back bra många tusen i månaden direkt utan även utan att räkna på det.
Det många glömmer är att bankernas kalkylränta är 7,5% och levnadskostnaderna utgår från konsumentverket och inte en persons subjektiva kostnader. Ni får också barnbidrag så då har ni barn.

Har din fru inga inkomster alls? Försäkringskassan räknas som en inkomst.

Ja har du under 50% belåning behöver du inte amortera vilket säkert är några tusenlappar, det kan du lätt se på en låneavi men faktum är att även om ni hade 50% belåning så är kalkylräntan brutal.

@improwise yes hen jobbar nog med det, jag jobbade med det ett par år förut så brukar också hoppa in ibland och försöka förklara.

Ja men hon är ju bara sjuskriven en kortare tid för att vara föräldraledig en månad efter, är det alltså för intresse för banken för det sa hon inget om när hon pratade med banken.

Hur mycket tror du att jag skulle få ha i lån med min nuvarande situation? Hur skulle banken se på om min fru fick ett deltidsjobb som inte är en tillsvidareanställning? Skulle det hjälpa om vi skrev över bilen på typ min mamma eller min frus pappa?

Permalänk
Medlem
Skrivet av Mindfighter:

Klockrent, skulle kört på den, några månader i Thailand!

Haha, ja det låter ju kanske göttigare än vad det är eftersom att det kommer på bekostnad av att vi måste sälja vårt hem som vi älskar

Permalänk
Medlem
Skrivet av Gainsgoblin:

@JohanFlodqvist: Du svarade inte på hans fråga, medlåntagare eller borgenär är olika saker.

Du menar borgensman. En borgenär är någon som har en fordran och den som är skyldig borgenären pengar är gäldenär. Det är alltså banken som är borgenär, medan frågeställaren är gäldenär.

Permalänk
Medlem
Skrivet av JohanFlodqvist:

Haha, ja det låter ju kanske göttigare än vad det är eftersom att det kommer på bekostnad av att vi måste sälja vårt hem som vi älskar

Man ska inte binda sig känslomässigt till bostäder/saker, de kommer och går, ni kommer hitta andra boenden att älska framöver.

Slappna av, se vad banken har att komma med och fundera lite på plan B och plan C utan att göra för stor grej av det. Livet löser sig alltid om man är lite flexibel.

Permalänk
Medlem
Skrivet av Mindfighter:

Man ska inte binda sig känslomässigt till bostäder/saker, de kommer och går, ni kommer hitta andra boenden att älska framöver.

Slappna av, se vad banken har att komma med och fundera lite på plan B och plan C utan att göra för stor grej av det. Livet löser sig alltid om man är lite flexibel.

Ja det gör det ju på ett eller annat sätt, blir lite speciellt när man har barn och inte vill flytta av den anledningen. Sen så känns det ju liksom sjukt att man skulle behöva flytta med tanke på situationen. Vi har liksom lån på ca 1.5mkr allt som allt, jag har normalt sett en inkomst på 30k som kommer bli ännu högre när jag väl är färdigutbildad nästa vår. Min fru har över 300hp och borde med lite tid kunna få ett riktigt välbetalt jobb, utöver det så ärver hon mellan 600k-1mkr och ändå sitter vi i en sits där vi kanske måste flytta.

Permalänk
Medlem

@ztenlund: ja självklart, för varmt för att korrekturläsa

@JohanFlodqvist tror inte kalkylen går ihop på något vis med din inkomst nästan. Ni är 3 personer med en inkomst, att sen täcka ett lån på det kommer inte gå. Egentligen räknas inte provanställning heller.

Permalänk
Medlem
Skrivet av Gainsgoblin:

@ztenlund: ja självklart, för varmt för att korrekturläsa

@JohanFlodqvist tror inte kalkylen går ihop på något vis med din inkomst nästan. Ni är 3 personer med en inkomst, att sen täcka ett lån på det kommer inte gå. Egentligen räknas inte provanställning heller.

Okej, men vad tror du banken kommer säga då? Att vi måste sälja lägenheten? Eller kan man iaf få lite tid för min fru att skaffa ett jobb, hon tog ju liksom examen för ett par veckor sedan.

Hjälper det inte alls att hon ju faktiskt kommer ärva en stor summa pengar?

Permalänk
Medlem

@JohanFlodqvist: banken tar ju bara pengar ur dödsboet så det är väl ml som har stressen att sälja.

Ni klarar inte de löpande utgifterna, dessa kommer varje månad. Om ni söker om att ta över lånet är det den nuvarande situationen som gäller.
Regelrätt så hjälper det alltså inte nej, sen om er bank gör en fuling så är det väl deras val men de flesta hade nog inte gett er lånet. Ni ska ju betala av under en väldigt lång tid framöver och den nuvarande osäkerheten på arbetsmarknaden lär inte hjälpa er. Jag säger detta med respekt också men engelsk litteratur är som du sagt inte det bredaste och kanske inte prio 1 att anställa i dagsläget heller utan det är vidareutbildning till doktorand som jag ser som chans där.