Nackdelen med en bostadsrätt är att man bara har nyttjanderätt, om föreningen går dåligt påverkar det avgiften negativt/och marknadsvärdet på bostadsrätten.
Just denna punkten är ngt man inte diskuterar tillräckligt.
IMHO är det just nybyggda bostadsrättsföreningar UTANFÖR "premium"-läge - tex närförort i Sthlm, GBG eller Malmö, där konsekvensen av en stigande ränta skulle slå mycket hårt.
Som bostadsrättsköpare räcker det inte att göra en riskanalys av din egen ekonomi vs ränteutvecklingen. Detsamma måste göras gentemot föreningen. Här kommer det vara extremt stora skillnader på en äldre, solid o lågt belånad förening vs nyproduktion.
Ett helt normalt exempel från förort Stockholm: (priser/ytor justerade ngt för enklare kalkyl):
100 kvm
Pris 5.000 tkr
Avgift 5tkr
Vi antar en ränta på 1,5% i nuläget. Samt 1.000tkr egen insats.
Så ränta 5.000 + amortering 6.700 + avgift 5.000. Utgift per månad 16.700. Före ränteavdrag o oaktat att amorteringen kan anses vara en typ av sparande.
Sen antar vi räntan går upp 3%.
Så ränta 15.000 + amortering 6.700 + avgift 5.000. Utgift per månad 26.700?
Nej - det man missar här är att större delen av den avgift som skall betalas till föreningen egentligen består av kreditkostnader. En nyproducerad bostadsrättsförening bestämmer sin kalkyl hur stor del av investeringen som skall hämtas in i form av insatser från köparna. En stor del kvarstår dock som lån på föreningen. Med andra ord de 5.000 per månad som går i avgift är en stor del räntan som föreningen skall betala på sina lån. I prospekten för nyproduktion får man ofta leta långt bak för att finna en ekonomisk plan/kalkyl och den kan krävas påtryckningar mot mäklaren att få fram dem.
I exemplet som jag tittade på kan jag utläsa att att en räntehöjning på 3% skulle kräva en höjning av avgiften med ca 80%.
Alltså ränta 15.000 + amortering 6.700 + avgift 9.000. Utgift per månad 30.700.
Dvs, givet räntan stiger från 1,5 till 4,5%, ökar utgiften från 16.700 till 30.700. I ett dylikt scenario skulle marknadsvärdet falla.
Det finns naturligtvis massa argument mot ovanstående. Det vanligaste förekommande är troligen -"räntan kommer aldrig att gå upp så mycket". Mitt inlägg är inte här för att diskutera sannolikheten för/när/hur räntan stiger. Vill istället peka på en ev konsekvens OM den stiger.
TLDR-summering: Var försiktig med nyproducerade bostadsrätter. Granska alltid föreningens ekonomi/kalkyl.
