Bostadspriser 2017 och framåt.

Borttagen innan visning på Hemnet vad betyder detta?

Säljer man innan visning och i så fall varför när man får mindre folk som budar? Är försäljning innan visning för de som har något att dölja t.ex psykiskt sjuka grannar etc :P?

Nej tvärtom behöver Stockholm växa än mer - en miljon bostäder hade varit önskvärt inom ett årtionden.
Den där bilden från Boverket är inte helt sanningsenlig. Det finns allt för många kommuner (Karlskoga, Värnamo - den storleken) som river lägenhetshus till höger och vänster, som har förfallit genom åren för att de stått tomma etc.

Men vad jag vill minnas med inlägget handlar om prisbilden - storstadsregionerna har en vettig prisbild generellt förhållande till andra städer i samma storlek. Undantaget är Stockholm som är extremt dyrt och snarare jämförs med London och Tokyo, vilket är väldigt fel då Stockholm är en liten stad.

Inte bara värdet utan även standarden man själv lever i. Från fasader till rabatter etc. Det finns ingen hyra på bostadsrättslägenheter - vilket också är viktigt att poängtera. Det är också otroligt viktigt att komma ihåg att det är just en ekonomisk förening man köper medlemskap i. En förening skiljer sig från ett företag på det sättet man inte ska tjäna pengar på det utan verka för medlemmarnas väl och ve. Däremot det som säljs är således inte en lägenhet i sig själv utan medlemskapet i föreningen, även om en bostadsrättsförening är en abrovinsch på begreppet förening.

Brist på bostäder är ett problem och jag har det som ett ständigt dilemma då jag arbetar strax under regeringsnivå med integrationsproblematiken i Sverige. Men ännu är det egentligen inte ett problem utan enbart vissa delar i framför allt Stockholm som är överhettat - amorteringskraven som trädde i kraft i somras kylde effektivt av det, men som jag skrev tidigare så steg ytterområden med över 20% under 2016 istället - men det är inte representativt för Sverige som land.

Just denna punkten är ngt man inte diskuterar tillräckligt.

IMHO är det just nybyggda bostadsrättsföreningar UTANFÖR "premium"-läge - tex närförort i Sthlm, GBG eller Malmö, där konsekvensen av en stigande ränta skulle slå mycket hårt.

Som bostadsrättsköpare räcker det inte att göra en riskanalys av din egen ekonomi vs ränteutvecklingen. Detsamma måste göras gentemot föreningen. Här kommer det vara extremt stora skillnader på en äldre, solid o lågt belånad förening vs nyproduktion.

Ett helt normalt exempel från förort Stockholm: (priser/ytor justerade ngt för enklare kalkyl):

• 100 kvm

• Pris 5.000 tkr

• Avgift 5tkr

Vi antar en ränta på 1,5% i nuläget. Samt 1.000tkr egen insats.

Så ränta 5.000 + amortering 6.700 + avgift 5.000. Utgift per månad 16.700. Före ränteavdrag o oaktat att amorteringen kan anses vara en typ av sparande.

Sen antar vi räntan går upp 3%.
Så ränta 15.000 + amortering 6.700 + avgift 5.000. Utgift per månad 26.700?

Nej - det man missar här är att större delen av den avgift som skall betalas till föreningen egentligen består av kreditkostnader. En nyproducerad bostadsrättsförening bestämmer sin kalkyl hur stor del av investeringen som skall hämtas in i form av insatser från köparna. En stor del kvarstår dock som lån på föreningen. Med andra ord de 5.000 per månad som går i avgift är en stor del räntan som föreningen skall betala på sina lån. I prospekten för nyproduktion får man ofta leta långt bak för att finna en ekonomisk plan/kalkyl och den kan krävas påtryckningar mot mäklaren att få fram dem.

I exemplet som jag tittade på kan jag utläsa att att en räntehöjning på 3% skulle kräva en höjning av avgiften med ca 80%.
Alltså ränta 15.000 + amortering 6.700 + avgift 9.000. Utgift per månad 30.700.

Dvs, givet räntan stiger från 1,5 till 4,5%, ökar utgiften från 16.700 till 30.700. I ett dylikt scenario skulle marknadsvärdet falla.

Det finns naturligtvis massa argument mot ovanstående. Det vanligaste förekommande är troligen -"räntan kommer aldrig att gå upp så mycket". Mitt inlägg är inte här för att diskutera sannolikheten för/när/hur räntan stiger. Vill istället peka på en ev konsekvens OM den stiger.

TLDR-summering: Var försiktig med nyproducerade bostadsrätter. Granska alltid föreningens ekonomi/kalkyl.

Vad i hela världen babblar du om?

Det är helt rätt som hon(?) säger, bostadsrätter har ingen hyra men nästan alla har en avgift. Så för gemene man är det ändå samma sak.

Detta är nog de enda som är rätt hon har sagt dock.

Det går mycket väl att jämställa med hyra, endera betalar du räntan till banken eller så betalar du en kapitalalternativkostnad till dig själv. Bara att välja.

Jag skriver inte att det ÄR en hyra utan att det kan jämställas med hyra. Så svårt är det väl inte att förstå att pengarna istället för att bekosta en bostadsrätt/ett hus kan investeras för att ge avkastning.

I Stockholm finna det föreningar utan avgift. Oäkta föreningar dock då de är gamla och får in pengar via lokaluthyrning tex.

Skickades från m.sweclockers.com

Tänk vad glad man kan vara för att det inte är någon fri hyressättning. De flesta skulle tvingas ut på gatan som det ser ut idag med denna bostadsbrist.

Om det vore fri hyressättning skulle man i var fall kunna få en lägenhet, det hade blivit dyrt men du skulle få tag på en. Tror knappast folk skulle tvingas ut på gatan, de skulle däremot tvingas längre ut från stadskärnorna om de inte vill/kan betala marknadspriset.

Vi kan ju prata oss varma om nackdelarna med den minskade diversifiering som skulle följa men man behöver ju inte ta till skrämselargument för att hitta nackdelar.

Inledningsvis definitivt (när alla som inte längre har råd måste flytta ut), men tvivlar på att effekten hållit i sig.

Det skulle öppna upp för mer nyproduktion. Det skulle även göra det mindre intressant att ombilda en hyresfastighet.

Skickades från m.sweclockers.com

Det skulle öppna upp för mer nyproduktion. Det skulle även göra det mindre intressant att ombilda en hyresfastighet.

Skickades från m.sweclockers.com

Kan du redovisa logiken för det första påståendet?