Frågor om bolån? Hit me!

Har bostadsrätt, det känns bra har inte en spänn i skulder någonstans.

Jag har länge sagt att jag tror att bolåneräntan man faktiskt betalar kommer toppa kring 4,5-5% och givet vad som händer på obligationsmarknaden just nu verkar det som marknaden tror på samma sak. Tror vi ser höjning på 0,25% till men 0,5% är väl inte helt osannolikt det heller, frågan är när snabba sänkningarna börjar och hur snabba de blir.

Eftersom stor del av inflationen vi sett verkar ha varit driven av saker som försämrad kronkurs, ökad vinstmarginal för företag, ökade räntekostnader för företagen samt ökade produktionskostnader som är oberoende av räntan så finns det en risk att när dessa faktorer stabiliserats så går det fort nedåt. Om räntehöjningarna dragit in folks konsumtion för mycket och skickat in oss i lågkonjuktur när det sker ser jag en risk för att vi får deflation istället vilket normalt brukar få centralbankerna att agera kraftfullt.

Ja, så är det givetvis. Handelsbanken har sagt att de förlänger min rabatt automatiskt utan något specifikt slutdatum men det är inget jag har testat eftersom det i princip alltid har varit värt att förhandla igen ändå.

Jag vidhåller ändå att 1 år brukar vara standard hos de flesta långivarna.

Förhandlingsfråga, men som kund är man i underläge, banken kan omvärdera och basera rabatter o.s.v. på dagsaktuellt värde. Amorteringsgrundande belopp däremot kan bara ändras var femte år, så att bli påtvingad större amortering blir först aktuellt när en sådan period löper ut. Däremot är det osannolikt att de kommer tvinga på dig topplån innan värdet minskat än mer (just nu kan man se det som temporär svängning), men onekligen har man hamnat i ett dåligt förhandlingsläge eftersom man fått det svårare att byta bank.

Normalt brukar banker vilja ha en ny värdering var femte år, men de har rätt bra koll på marknadsvärdet för sin lånestock. Så länge du betalar din ränta och amortering brukar de normalt inte knorra däremot, men det är klart, du har ju en ganska dålig förhandlingssituation gällande räntor då många institut inte tar kunder med över 85% belåning vilket de såklart är medvetna om...

Men som alltid så är det ju helheten som avgör, har du goda marginaler och gör rejäla amorteringar som kommer nog banken vilja ha er som kund fortfarande och ge vettiga villkor.

Edit: Damn: pucktvåa...

Med tanke på kronan så ser vi nog två till höjningar i år 0,25% per höjning. Personligen tror jag vi hamnar på strax över 5% i snittränta för bolån under hela 2024 också. Sen kanske långsamma sänkningar under 2025.

Ja, om det blir en eller två höjningar på 0,25% är så pass små skillnader att det är svårt att ha för mycket åsikt åt något håll även om jag ser senaste veckornas stärkning av kronan som väldigt positiv just nu. Hade jag tvingats välja hade jag ändå trott att 0,25% höjning innan det vänder nedåt är mer trolig än 0,5% så som läget ser ut nu. Men oavsett exakt timing och höjning är jag helt säker på att vi är nära toppen och där verkar vi vara överens.

Bolåneräntan sätts ju inte direkt av styrräntan utan det är marknaden som sätter den och de prisar in mycket annat som allmän ekonomisk stabilitet men också framtida förändringar. Men jag tror nog vi ligger på nuvarande bolåneränta (3 månaders) eller lägre vid utgången av 2024, hade inte heller sett det som osannolikt om styrräntan hade sänkts från toppen då heller vilket skulle ge ännu större utslag på bolåneräntan. När proppen väl går ur kan det gå snabbt men den som lever får se.

Bara för att förtydliga. Det amorteringsgrundande värdet har inget datum det "löper ut" på det viset. Om värdet sätts år 1 och du inte lånar något mer efter det på 20 år, ja då ligger värdet kvar ända fram tills du hör av dig till banken år 21 och vill låna mer pengar. Då MÅSTE banken sätta ett nytt värde. Alltså när det gått mer än 5 år och kunden vill göra något som triggar en ny amorteringskravsberäkning.
Som Kund kan du inte omvärdera oftare än vart 5e år i syfte att sänka din belåningsgrad (om du inte gjort stora renoveringar under tiden). Men Banken har inget incitament att gå in och peta på det amorteringsgrundande värdet enbart av anledningen att det gått 5 år.

Det är sant, men fortfarande är jag personligen helt skuldfri.

Det håller jag helt med om, lite annan situation...!

Ot, det är rätt kul att det börjar finnas en del överklockare och gamers som närmar sig pensionen... Jag kommer definitivt spela spel på "hemmet" om jag lever så länge... 😊

5 års regeln avser amorteringsgrunden, klart du kan omvärdera för att utöka lånet, men som du är inne på så har priserna gått ner sen toppen. Små investeringar som anslutning till kommunalt vatten/avlopp kommer inte göra någon gigantisk skillnad på värdet heller.

I så fall appliceras tröghetsregeln olika i olika banker. Där jag jobbar måste ett nytt värde sättas om 5 år passerat och kunden vill låna mer. Naturligtvis kan värdet vara oförändrat, men ett nytt datum för det amorteringsgrundande värdet måste sättas. Man får alltså inte behålla ett gammalt mer fördelaktigt amorteringsgrundande värde om det visar sig att bostaden är mindre värd nu efter 5 år.

Jag blir inte direkt förvånad dock, med tanke på hur olika ett amorteringsunderlag kan se ut beroende på vilken bank det kommer ifrån

Hej,
Har ett bolån på ca 750 tusen. (husets värde ca 1.6-1.8m) Den goda räntan på 1,5% går nu ut och blir möjligen rörligt (3mån) med rabat just nu på 4,77% eller vi tänker att köra bundna på 5 år (4,4%). Vad tror ni är det dumt att köra bundna på 5 år? Tänker även att amortera mer än vi gjorde tidigare så höja den från 600kr till 2000kr/mån. Amorterar hellre än att betala endast räntan när/om bankerna börjar höja över 5%. Jag har väldigt svårt att tro att i den närmaste kommer den gå ner under 4%.

Jag är inte lika övertygad (som de andra) att rörlig ränta alltid är bäst. Rörlig ränta har varit bäst från 1990 fram till ca 2015 (konstant sjunkande räntor utom några små toppar) då riksbanken gick negativt med -0,35% ränta. Men efter det så låg räntorna ganska stilla och började höjas för nåt år sedan och då är bundna räntor bäst. Alltså när räntorna är påväg upp.
Jag band min ränta på 1,7% 2021, på 10 år, så fram till 2031 så har jag 1,7% ränta och jag är övertygad om att räntorna inte kommer komma ner till samma nivå igen.

Så hur ska man tänka då med bundna räntor idag? Det beror ju helt på om vi lyckas stävja inflationen eller om den kommer fortsätta. Vi kan inte ha räntor som är lägre än inflationen väldigt länge, negativa realräntor tjänar inte bankerna på.
Ditt lån är väldigt litet så en procents ränta är 625kr/månad innan skatteavdrag och om du funderar på att öka amorteringen till 2000 så verkar det inte som om er ekonomi är speciellt känslig.

Jag tror att det är alldeles för mycket pengar i omlopp i vårt samhälle. De flaskhalsar som gjorde att inflationen tog fart finns inte kvar längre. Priser för energi, import m.m. har fallit tillbaka medan tjänsteinflationen har tagit fart. Även om jag skulle spara mina pengar och sluta konsumera så skulle banken som mina pengar finns på behöva omsätta dessa i investeringar och lån vilket skulle fortsätta elda på inflationen.
Det enda riksbanken kan göra är att suga tillbaka pengarna från systemet med högre räntor.

Bankerna kan låna under 4,4% ränta på 5-åringar så det är vad marknaden tror.
Jag tror vi kommer få högre räntor och ligga kvar på en högre nivå längre än vad riksbanken tror eftersom det finns så mycket pengar i omlopp.
Så jag tror 4,4% ränta är en ganska bra ränta ändå.

Ber om ursäkt för mitt pladdrande

Du kan såklart ha rätt. Men enligt mig är det mer sannolikt att riksbanken kommer fortsätta höja räntan "för snabbt" eftersom deras enda mål är att stävja inflationen. Det kommer bli en ketchupeffekt där vi plötsligt snabbt är på väg in i en lågkonjunktur/deflation. Riksbanken blir då tvungen att toksänka räntan omedelbart. Att vi skjuter problemen framför oss med belåning och för mycket pengar i omlopp har varit sant väldigt länge, och kommer förmodligen vara sant en lång tid framåt. Vi har dock inte så mycket andra alternativ till att fortsätta försöka skjuta problemet framför oss.

Jo så kan det bli och du har säkert rätt … men … när man läser undersökningar om ”har ni problem nu med dessa höga räntor” så svarar i princip alla att ”många har nog problem men min familj har inga problem alls”
Alltså folk har så förbannat mycket pengar och höga löner att en fördubbling av boendekostnaden inte har gett så stor påverkan.
Priserna på bostäder har inte kraschat och arbetslösheten har inte exploderat.

Vi vet att riksbanken kommer höja minst 0,25 på nästa möte och då med rabatt så har han inte 4,77 längre utan drygt 5% och jag tror tyvärr inte det stannar där.

Jag kanske låter som en besserwisser men det är inte min avsikt.

Det har du också rätt i, folk har så förbannat mycket pengar överlag. Jag tror liksom du att räntorna kommer bli högre än idag och behöva bli högre än vad riksbanken spår för att komma tillrätta med inflationen, men jag tror att räntorna kommer gå snabbt nedför när de väl är i mål. Så visst, binda kan väl vara en hyfsad idé, men 5 år tror jag är för långt, isf tror jag 3 år är mer rimligt, då borde inflationen ha lagt sig, på ett eller annat sätt.