Undran inför lägenehetsköp

Beror ju såklart på var bostadsrätten finns.
Vissa kommuner har ju faktiskt lediga bostäder.

Men vore jag som du så skulle jag kolla de andra trappuppgångarna som tillhör föreningen.

Kan finnas flera anledningar. Om det är en etta belägen i studentstad så tenderar försäljningarna att korrelera med terminerna. Är det dessutom ett hyfsat nybyggt hus så brukar omsättningen vara ännu högre.

Är medelåldern hög? Dödsbo såhär under Covid?

Nyligen ombildad till BRF där många köpt och säljer direkt för att tjäna pengar, kommande stambyte, en ägare som haft flera lägenheter som renoverats och säljer av när allt är klart (ev ihop- eller isärslagna).
Posta länk här så kan det spekuleras än mer!

Behövs mer info, kan vara slumpen eller reella anledningar bakom. Utöver anledningar som redan listas så kan det vara folk som byter upp sig eller white flight om det är ett s.k. utsatt område.

Det är riktigt mysko, kolla om det finns onormalt mycket till salu i samma område. Om ja så är det på gång att hända något som mäklaren troligen vet men inte har något skyldighet att berätta då det inte är direkt kopplat till lägenheten och föreningen.

"bostadsföreningen inte äger tomt marken utan hyr tomträtt via kommunen"

Det sista man vill göra är att sitta i knät hos kommunala tjänstemän som bränt budgeten och behöver höja tomträttsavgälden rejält för att få siffrorna att gå ihop, och det senare är mycket troligt när det är statligt inkompetenta förvaltare inblandade.

Finns flera exempel på hur detta inträffat, och i lagen finns heller inget skydd mot chockhöjd avgift, det är helt godtyckligt upp till kommunfullmäktige och en högst otrygg upplåtelseform.

För det är förstås så att avgäldens storlek inte har något att göra med fastighetsprisernas utveckling och den ränta som enligt praxis kan användas för att beräkna den?

Det är inte så kul med tomträtt när fastighetspriserna drar iväg och man inte heller kan köpa loss den. Detta har dock inte så mycket att göra med allmänt svammel om att man ogillar politiker, tjänstemän och de kommuner de hör till.

JB 7 kap:

"11 § [...]

Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

[...]"

Möjligen också intressant i sammanhanget:
https://blog.cbre.se/sverigesfastighetsblogg/tomtrattsavgald-...

Kolla upp finanserna, skuldnivå samt underhållsplan. Definitivt något att se upp med. Oftast brukar man avråda från att lägga ut flera lägenheter samtidigt i samma hus då det ju ökar tillgången och minskar efterfrågan (därmed går lägenheterna billigare).

Be att få ut protokoll från senaste årstämma. Har du länk till objekten?

Tänkte precis fråga "är det i Göteborg?". Det som Yarn skriver ovan läste jag om i tidningen tidigare. Håll dig borta.

Årsredovisningen:
https://www.booli.se/543dd225-c8a8-4d87-bea2-660135f30475 (kräver inloggning på Booli)

"Större underhåll kommer att ske de närmaste åren"

"Avfallshantering 2021-2022 Ny avfallsstation
Fasad
Byte expansionskärl
Översyn värmesystemets funktion
Åtgärder fasad, sockel och murar"

Fasad innebär med största sannolikhet byggställningar. Detta kan göra ett objekt oattraktivt och många vill sälja innan eller direkt efter. Kanske är det en orsak. Annars ser belåningen låg ut på föreningen, visst relativt hög avgift per m2 men inget som sticker ut 815:- m2 per år.

Nu har jag inte mer tid att hjälpa dig men hoppas att du fått lite kött på benen iaf. Lycka till med ditt bostadsletande!

Och hur kan du som föreningsägare styra över marktaxeringsvärden i kommunen när kommunen är största säljare och "market maker"? Du nämner praxis, jag sa lagstöd, det är två skilda saker. I praxis nämns real ränta, tja vad är en real ränta för svensk 10åring statsobligation? Den är långt negativ efter inflation. I praxis sägs att 2,75 % är en rimlig avkastningsnivå, jag skulle säga att det är väldigt högt, speciellt i dagens klimat med riksbanker som stödköper allt mellan himmel och jord.

Det finns flera exempel på avgäldshöjningar över 200%.

Jag skrev helt uppenbart inte att man "som föreningsägare" kan styra över fastighetsvärden, tvärtom. Och nej, kommunen kan inte ensamt bestämma hur mycket de ska ha för marken. Köpare av marken i det här fallet är företag som ska bygga bostäder eller annat, varav följer att priset för marken måste vara förenligt med vad det går att ta betalt på marknaden och de avkastningskrav som finns. Annars går kalkylen inte ihop.

Tror du att kommunen ska hyra ut marken gratis för att statslåneräntan är låg? Så fungerar det givetvis inte och inte heller hyr kommunen ut marken till staten. Att statslåneräntan är låg beror på att detta är så nära en riskfri ränta man kommer. Detta är inte detsamma som avkastningskrav i vilket sammanhang som helst. Det kan givetvis visa sig vid rättslig prövning att tomträttsavgälden ska bestämmas med utgångspunkt i någon annan nivå än just det som för närvarande tillämpas. Att kommunen ska betala tomträttsinnehavaran för att de har nöjet att ha sin byggnad på marken torde dock inte bli fallet.

Innebörden av praxis i detta sammanhang:
https://www.alltomjuridik.se/ordlista/praxis/

Det är alltså inte skilt från lagstöd, som du försöker få det till. Den som vill borra i detta kan förstås leta upp relevanta prejudicerande domar för att se hur domstolarna har resonerat.

Att det finns exempel på stora avgäldshöjning är inte heller något mitt inlägg emotsäger, återigen är det tvärtom. Det är ju den stora vinsten med att äga marken att man är oberoende av hur marknadspriset utvecklas, däremot dock inte av t ex ändringar i fastighetsbeskattningen eller räntenivåer på fastighetslån.

Frågan om räntan nämns för övrigt t ex i SOU 2012:71, såsom följer:

"Vi har behandlat frågan om avgäldsräntans nivå i avsnitt 6.5. Vi har där förespråkat att avgäldsräntan fastställs i lag och utredaren har föreslagit att den bestäms till 2,75 procent. Detta har gjorts med utgångspunkt i föreliggande bedömningar av nivån på den lång-siktiga realräntan. Någon anledning att ha olika avgäldsräntor för olika tomträttsändamål föreligger inte. Den alternativa avkastning som fastighetsägaren skulle ha erhållit om han, i stället för att upp-låta tomträtt, hade investerat det kapital som tomträttsfastigheterna representerar på den allmänna kapitalmarknaden är ju densamma, oavsett vilken tomträttsupplåtelse som det har varit fråga om.

Utredaren föreslår därför att det även i fråga om tomträtter, avsedda för flerbostadshus, ska gälla en i lag angiven avgäldsränta om 2,75 procent."

I 6.5 finns alltså ett längre resonemang. Notera att allt som föreslås i SOU inte faktiskt blir lag, men det hela är ändå illustrativt.

Tror vi hamnade på drygt 1200% i fjol… förvisso i nån typ femårsstege men ändå. På samma möte fattade fullmäktige beslut att inte tillåta några fler friköp av föreningar.

På vilket sätt är markägande ett så ofantligt riskfyllt ägande att det motsvarar 2.75% i avkastning på taxeringsvärdet?
Du hade kunnat följa konsumentprisindex varje år på tidigare avgäldsavgift. Dock är det inget man föredrar från varken kommunalt eller statligt håll då det verktyget är manipulerat åt nedsidan, för att påvisa ekonomisk tillväxt efter inflation.
Njae statsräntan är låg för att det finns väldigt många köpare av obligationer, men så är riksbanken största budgivare.

Oavsett är det en mycket värdelös boendeform, jag sitter mycket hellre med en hyresrätt och kapital än att ha det bundet i ett boende som ligger i helt i händerna på vad kommunala tjänstemän anser är ett rimligt avkastningskrav....

Samma tjänstemän som uppenbarligen tycker en rimlig realränta är att man får betala dem för att få glädjen att låna ut pengar till deras investeringar.

Jan Kaaling, styrelseledamot i brf Otterhällan sammanfattar det ganska bra:

"– Alla med grundläggande ekonomisk insikt inser självklart att en låg ränta leder till högre fastighetspriser och därmed ett högre marktaxeringsvärde. Att i det läget tillgodoräkna sig det högre markvärdet och samtidigt begära en fast och högre ränta en den som faktiskt gäller i syfte att öka sina intäkter och tomträttsavgälderna är i grunden ohederligt och inte värdigt en kommun."

Håller helt med, ganska bra bild som också visar statens egna manipulerade konsumentprisindex(KPI) och den röda avgäldsavgiften, ska man anta att den senare är vad de själva anser vara en rimlig inflationsjusterad avkastning?

@Maarus
Skillnaden mellan dig och mig är att jag faktiskt försöker förklara hur det fungerar, medan du hittar på saker kring hur du personligen anser att det fungerar respektive hur det borde fungera. Det kan noteras att innebörden av att tycka att det är rimligt att använda en ränta i stil med statslåneräntan, och inte vad som anges i vad jag har citerat ovan, även skulle innebära en stor förmögenhetsöverföring till kommersiella fastighetsbolag och i förlängningein deras aktieägare. Detta istället för att kommunen skulle få dessa intäkter.

Sedan är det förstås naturligt att representanter för fastighetsägare av olika sorter vill framföra argument för att sänka sina kostnader. Det är inte det att jag inte håller med om att det är problematiskt med bostadsrättsföreningar som inte äger marken på orter med fastighetspriser som ökat kraftigt eller kan förmodas öka kraftigt, utan att man har att förhålla sig till hur lagstiftning och tillhörande praxis ser ut. Gillar man inte det kommunen och dess tjänstemän eller politiker kommer med kan man, som också flera föreningar helt uppenbart gjort, låta pröva saken rättsligt. I flera fall är ännu inte sista ordet sagt.

Jag förmodar dock att Hr Kaaling inte haft några synpunkter under den tid tomträttavgälden inte ökade i enlighet med KPI, såsom anges i den graf du norpat från en tidigare länkad artikel.

Personligen skulle jag inte köpa en bostadsrätt i en förening som inte äger marken, men detta är alltså en annan sak än hur det faktiskt fungerar och hur gällande lagstiftning och praxis ser ut. En sådan slutsats har även ägare av småhus i t ex Bromma i Stockholm dragit, där det på ett vettigt sätt gått att köpa loss tomterna i anslutning till en ny tomträttsavgäldsperiod. Det har från början varit tapetserat med tomträtter, men väldigt många är idag friköpta, om än inte alla. Ett problem för bostadsrättsföreningar är att ett friköp måste finansieras på något vis, även om det finns ett vettigt och ej oförmånligt system för detta. Normalt finns inte sådan likviditet, vilket då innebär antingen att öka belåningen kraftigt och/eller att medlemmarna gör tillskott med kontanta eller upplånade medel. Det här kan vara lite knepigare än för småhus där prissättningen i bästa fall är mer transparent relativt kostnaden för friköp.

På vilket sätt skulle de kommiersiella fastighetsbolagen få se sitt aktieägarvärde stiga markant av en avgäldsavgift som följer inflationen?

Enligt praxis jämförde de med kapitalmarknaden, men du hittar knappast några 2.75% på den marknaden i dagsläget, inte inom bostadsmarknaden, såvida det inte rör sig om högrisk.

Och ja den tiden då tomträttavgälden inte ökade enligt kpi, då var konsumentprisindex på relativt höga nivåer både runt 80-90talet inte sant? Samtidigt var realräntorna långt högre, enligt praxis torde avgälden stigit markant. Men så hade taxeringsvärdet kollapsat efter en bostadskrasch. Du hade inget utrymme att höja några avgälder, det fanns ett överflöd av både bostäder samt mark.

Grafen konstaterar ganska klart att avgälden ökat långt högre än kpi.

[quote postid="19162689" userid="209051" name="
Tror ni i detta fall det berör endast dessa objekt eller ska man passa sig för hyrande av tomträtt i hela området? Kanske rentav generellt?
[/quote]

Jag skulle aldrig köpa något med tomträtt faktiskt, om det inte var markant billigare. Hela idén med en fastighet tycker jag är att man köper marken (eller del av den i fallet med bostadsrätt), det är den som har det stora värdet, ett hus utan tomt har inte alls så stort värde…