Frågor om bolån? Hit me!

Någon som har koll på varför det amorteringsgrundande värdet bara får omförhandlas vart 5 år? Vår lägenhet har stigit enormt mycket i värde, både tack vare omfattande renoveringar och marknadsmässig värdeökning, men ändå så är det amorteringsgrundande värdet bundet i fem år och betydligt mycket lägre än vad lägenheten är värd idag.

För att du inte ska slippa undan amortering.

Är det omfattande renovering kan det omförhandlas tidigare.
Det är hyfsat väl definierat vad som krävs, googla på det.

För att se till att volatila priser på kort sikt inte skall göra så att man kan utslippa att sänka sin finansiella risk.

En lägenhet är mer eller mindre omöjlig att få det gjort tidigare på om det inte handlar om att man t.ex. köpt råvind och ökat på lägenhetens storlek kraftigt.

Dock skulle jag ju göra det ifall jag sålde lägenheten och bytte till en likvärdig. Har hittills också amorterat betydligt mer än vad jag behövt. 5 år känns bara som en absurt lång tid. 3 år hade redan varit rimligare.

Vi ska göra en ny värdering av huset och höja bolånet nu.

Just nu har 50% rörlig ränta och 50% fast ränta.
Amorteras ganska högt.

Lånet är inte super stort som tur är.

Ska man välja fast på hela lånet eller 50/50 ? Hur skulle ni valt nu?
Man blir ju osäker pga av det som händer i världen.

MVH

Räkna på lite olika scenarion och jämför med de bundna räntorna nu.
Just nu tyder ju det mesta på fortsatt uppgång men är det något vi sett de senaste åren är det att saker kan ändra sig fort

Uppdelat med samma bindningstid? förklara dig

Att man exempelvis har 2st lån som är bundna 2år.

Man ska inte ha olika bindningstider, det som är det viktiga. Har man ett lån som går ut om 1år och ett om 3år är det svårt att förhandla räntan när det 1åriga går ut då man fortfarande är låst till banken med det andra lånet.

Samtidigt är det ju då ganska poänglöst att dela upp lånet. Det enda som händer är ju att man får betala lite extra för besväret.

men det finns ju ingen fördel heller? verkar bara jättekonstigt

Frågan har varit uppe i den här tråden många gånger redan. Så länge man inte behöver betala uppläggningsavgifter finns det inga direkta nackdelar men en fördel skulle kunna vara att man kan betala av en av delarna utan att behöva betala ränteskillnadsersättning för hela lånet. Det är väl ganska osannolikt att någon gör det med dagens mångmiljonlån men det händer ju att folk vinner på lotto...

Det går också att binda på samma tidsperiod som bankens rabatt på rörlig ränta gäller. De flesta banker har ett års rabatt i taget men SEB har haft två år och det finns slamkrypare som bara gett rabatt i 6 mån. Det viktiga är som sagt att man inte binder sig på flera år och sen sitter med skägget i brevlådan när rabatten minskar efter ett år eller två.

För oss ville bankmannen göra det för enklare hantering från deras sida, samt om man vill lösa endel av lånet tidigare. Kostar inget extra. Men var inte det som var huvudpoängen i inlägget såklart

Visst. Om man slipper betala extra avgifter så går det ju bra att göra så. Man bör bara vara medveten om att det kan tillkomma sådana avgifter från både bankens (uppläggningsavgift) och föreningens (pantsättningsavgift) sida om det gäller en bostadsrätt.

Ja, man måste alltid hålla koll på hur länge rabatten gäller. Vad var det för slamkrypare (helt rätt ordval förövrigt) som bara gav ränterabatt i 6 månader? Känns ju riktigt fult.

Handelsbanken verkar automatiskt förlänga rabatten enligt dem själva, vilket förvånade mig tillräckligt för att fråga om det verkligen stämde. Jag brukar visserligen ligga på dem runt den perioden oavsett för att bekräfta att den kommer förlängas, alternativt förhandla om en sänkning. Känna dock bra att de inte planerar att mer än dubbla ens ränta om man mot förmodan skulle missa deadlinen någon gång.

Har du marginal i din ekonomi så hade jag lagt minimum i insats och amortering och sparat i indexfonder.

Ja men att binda det ena på 2 år och ha det andra rörligt gör dig hälften så sårbar till en eventuell räntehöjning de kommande två åren.

Ex: Bundet halva 2 år 1,5%, rörligt andra hälften 1,3%. Efter tre månader har världen blivit helt upp och ned och den rörliga räntan sticker till 2%. Du betalar bara 2% på halva lånet, 1,5% på andra halvan. Hade du här haft hela rörligt så hade du nu betalat 2% ränta. Det omvända om räntan sjunker.

Kort och gott, man minskar sin risk något. Du vet alltid vad halva lånet kommer kosta medan den andra halvan får stå för eventuella svängningar som då åt både negativt och positivt håll slår häflten så hårt.

Det man ska undvika är att binda de bägge halvorna så de inte går ut samtidigt.

Fortsätter man amortera enligt amorteringskraven (2-3%) så kommer så visst bli fallet. Amorterar man 2% på ett lån på 4.5 miljoner så är det avbetalt efter 50 år. 40-talisterna var 30 på 70-talet, 50 år sedan. Räkna också med att de som är 30 idag inte kommer ha samma lön som de har idag när de är 65. Jag har lånat nära "maxgränsen" för vad man får låna sett till inkomst etc och i nuvarande amorteringstakt så är jag skudfri efter 32 år, det vill säga innan 60 års ålder.

Räknar man istället på en värdeökning på bostaden med 2% årligen har man efter 25 år ett värde på bostaden som är 1,64 gånger ursprungspriset. Säljer man då så är nästan hela lånet (vanligtvis 85%) uppätet bara i värdeökning/inflation, exklusive det du under 25 år amorterat.

Precis, var detta jag menade. Sen när vi lånade var det rörliga betydligt högre än att binda lånet 1-3år så vi tog hela summan på 2år. Så det beror självklart på läget hur man ska göra och vilken risk man är beredd att ta.

Att binda hela på 2 år gör dig helt immun mot räntehöjningar under den perioden och dessutom skyddad mot att banken försämrar villkoren på det rörliga.

Ja men som det varit tills nyligen så har det rörliga varit förmånligare/sjunkande. Det kan alltså finnas en poäng med att behålla delar av lånet obundet givet att man "vågar" ta risken.

Annars kan man ju likväl binda på 10 år för då är man ju immun i 10 år mot ränteändringar. Det är som alltid en avvägning jämtemot risk.

Vad tror vi om räntarna 3, 6 & 12 månader från nu?

Min rörliga ränta har stigit från 1,5 till 2,4% sedan i december. Väldigt hög inflation i många länder nu. Räntorna måste väl nästan stiga ytterligare, eller?