Fel på bostadsrätt, "dolt"?

Permalänk
Medlem
Skrivet av PuMaH:

Har självklart pratat med styrelsen, de hävdar att det inte krävs godkännande från dem då det inte var en bärande vägg som ändringen utfördes på. Ventilationen tror jag inte att de lägger sig i, mer än att den boende (numera jag) är ansvarig för att lägenheten har godkänd ventilation.

Styrelsen i din förening har uppenbarligen inte koll på läget. Ventilationen är normalt en del av fastigheten och ansvar för underhåll/funktion faller då till största delen på föreningen som är ägare till fastigheten. T.ex. vill man som förening att ventilationen i fastigheten fungerar som den ska för att undvika fukt och luktproblem. Vissa ombyggnader/ändringar av ventilation kräver tom bygganmälan/bygglov i vissa kommuner. Alla föreningar som jag bott i har haft restriktioner på vad dom tillåter för ändringar i ventilation (typ man får byta spiskåpa, men inte koppla in en med fläkt till ventilationen, eller att man får byta/flytta ventil i ett rum, men inte sätta igen ventilation). Mao, gör man en ändring som inte faller inom ramen för det som per automatik är tillåtet så krävs det godkännande från föreningen.

Skrivet av EyeNEye:

Häng på mäklaren och kontakta en jurist.

Mäklarna är tämligen ointresserade efter affären är klar. Min erfarenhet är att när köpet är klart så måste man bli rätt otrevlig mot mäklaren om det ska hända nåt och inte ens då får man speciellt mycket hjälp.

Skrivet av XHI:

Till ämnet vill jag säga att föreningen har en del i detta att göra, inför en försäljning ska de kontrollera dessa saker.

Föreningen har ingen som helst skyldighet att kontrollera lägenheten vid överlåtelser, om det inte är så att dom skrivit in det i stadgarna förstås. Däremot är det inte ovanligt att föreningar passar på att kontrollera lägenheten vid överlåtelser, men vad som ingår då varierar.

Skrivet av thomson:

Säljaren måste upplysa köparen om dom eventuella fel/brister i bostaden som han vet om.
Har man flyttat på ventilationen genom att bygga in den eller bort den i samband med en renovering så kan inte detta ha undgått den förra ägarens kännedom och därför så anser jag att han brustit i sin upplysningsplikt.

Mäklaren måste upplysa som fel och briser som denne känner till. Säljaren kan oftast hävda att dom inte visste att det var en brist, typ "jo vi flyttade på ventilationen, men vi trodde det var ok att göra så" och då är man tillbaka på vad som borde upptäckts vid en överlåtelsebesiktning.

Visa signatur

"I have a hammer! I can put things together! I can knock things apart! I can alter my environment at will and make an incredible din all the while! Ah, it’s great to be male!"

Permalänk
Medlem

Jag tror tyvärr du kammar noll om inte säljaren bara vill hara snäll.
Dold fel är det inte. Det är du som är ägare när föreningen har gjort kontroll och måste åtgärda.
Sen tror jag inte åtgärden är så svår eller dyr så du behöver nog inte få panik eller bli speciellt fattig

Skickades från m.sweclockers.com

Visa signatur

🇸🇪 VR Sverige Discord server - Svensk VR Community
https://discord.com/invite/avnhs6mgjc

Permalänk
Mattecoach
Skrivet av Nect:

Det är en relativt enkelt åtgärd att fixa ventilationen (beroende på hur det ser ut hos dig så klart). Frånluftdonet i WCn som tidigare satt i köket tar du bort. Dra en ny spirokanal från gamla donplaceringen och gör hål i vägg mot köket. Sätt dit det flyttade donet på spirokanalen som kommer ut genom väggen. Kanalen i WCn drar du längst en takvinkel, sedan finns det prefab vitlackade inklädnader för kanalen i takvinkeln och den raka kanalen mitt på taket. Anlitar du en ventmontör ska det inte bli mer än 5000:- före rot Mvh Johan

Skickades från m.sweclockers.com

Tack för svaret!
Det sitter dock inget frånluftsdon på toaletten, det är "bara ett hål". Känns betryggande att det inte verkar vara ett större ingrepp iaf, det som är lite oroande är ju att det är kakel på båda sidorna av väggen, det kanske gör det hela lite svårare?

Skrivet av Hurtigbullen:

Styrelsen i din förening har uppenbarligen inte koll på läget. Ventilationen är normalt en del av fastigheten och ansvar för underhåll/funktion faller då till största delen på föreningen som är ägare till fastigheten. T.ex. vill man som förening att ventilationen i fastigheten fungerar som den ska för att undvika fukt och luktproblem. Vissa ombyggnader/ändringar av ventilation kräver tom bygganmälan/bygglov i vissa kommuner. Alla föreningar som jag bott i har haft restriktioner på vad dom tillåter för ändringar i ventilation (typ man får byta spiskåpa, men inte koppla in en med fläkt till ventilationen, eller att man får byta/flytta ventil i ett rum, men inte sätta igen ventilation). Mao, gör man en ändring som inte faller inom ramen för det som per automatik är tillåtet så krävs det godkännande från föreningen.

Pratade med styrelsen igen igår, det har kollat upp ytterligare eftersom det har blivit problem. De hävdar att de är ansvariga för den ventilation som finns i väggarna, boende är dock ansvarig för anslutningarna till denna.

Skrivet av Hurtigbullen:

Mäklaren måste upplysa som fel och briser som denne känner till. Säljaren kan oftast hävda att dom inte visste att det var en brist, typ "jo vi flyttade på ventilationen, men vi trodde det var ok att göra så" och då är man tillbaka på vad som borde upptäckts vid en överlåtelsebesiktning.

Det var säljaren som byggde ett kök i lägenheten där det tidigare varit ett annat rum. Om det är relevant har säljaren ett byggföretag (det var hans eget företag som genomförde allt arbete i lägenheten). Detta tycker åtminstone jag borde påverka hur mycket han borde veta om.

Skrivet av [Molotov]:

Jag tror tyvärr du kammar noll om inte säljaren bara vill hara snäll.
Dold fel är det inte. Det är du som är ägare när föreningen har gjort kontroll och måste åtgärda.
Sen tror jag inte åtgärden är så svår eller dyr så du behöver nog inte få panik eller bli speciellt fattig

Skickades från m.sweclockers.com

Jo, det verkar nästan så...

Permalänk
Avstängd

Är det några fler som skulle vilja se åtminstone tre timmars obligatoriska föreläsningar om Jordabalken 4:19 i gymnasiet? Att köpa hus eller bostadsrätt kommer nästan alla ungdomar att göra, vilket gör att föreläsningen är universellt tillämplig. Det ger även juristbyråerna extra intäktskällor, om inte samhällslärarna uppdaterar sina kunskaper.

För så mycket kostnader blir det i onödan därute i verkligheten när människor gör "det största köpet i livet" näst efter segelbåten.

Visa signatur

Allting är gratis. Bara höja skatten.
http://imgur.com/gallery/hhD3J
I zenit av Roms storhetstid mutades romarna att rösta på senatorer i utbyte mot mutor
https://www.youtube.com/watch?v=gJ2tPMIh6u0

Permalänk
Medlem
Skrivet av PuMaH:

Det var säljaren som byggde ett kök i lägenheten där det tidigare varit ett annat rum. Om det är relevant har säljaren ett byggföretag (det var hans eget företag som genomförde allt arbete i lägenheten). Detta tycker åtminstone jag borde påverka hur mycket han borde veta om.

Detta gör ju att han borde veta vad han håller på med, men det är ju även så att många byggare (avsiktligt eller oavsiktligt) fuskar lite ibland också. Jag vet många bostadsrätter som byggare har ägt som dessa renoverat och det blir ju inte direkt fackmannamässigt utfört alla gånger.

Visa signatur

Main
MOBO: Gigabyte B550M DS3H, CPU: AMD Ryzen 5 5600, RAM: 2x16B @ 3600MHz, GPU: RADEON RX5700 Flashat till XT, SSD: WD BLACK SN750 SE 1TB nVME, 2x1TB Sata SSD Chassi, : Fractal Design Node 804, PSU: Corsair RM1000e, Skärm: Philips 27M1N3500LS.

Permalänk
Hedersmedlem
Skrivet av PuMaH:

Det var säljaren som byggde ett kök i lägenheten där det tidigare varit ett annat rum. Om det är relevant har säljaren ett byggföretag (det var hans eget företag som genomförde allt arbete i lägenheten). Detta tycker åtminstone jag borde påverka hur mycket han borde veta om.

Du ska inte lita på upplysningsplikten i praktiken så som du resonerar här. Ja, han borde veta om att felet fanns, och han har skyldighet att upplysa om fel på bostaden vid försäljning. Men eftersom detta oftast görs muntligen, det faktum att det ofta finns mängder med små fel på en bostad samt på grund av att du inte kan räkna med vad säljaren kan förstå och inte, så är det väldigt svårt att bevisa att säljaren brustit i sin upplysningsplikt. Du får som säljare inte aktivt dölja ett fel, men i övrigt så hamnar resten av ansvaret på dig som köpare eftersom du är skyldig att noga undersöka den bostad du köper för att förvissa dig om dess skick.

Av denna anledning så ska man alltid anlita en besiktningsman med rätt försäkringar och renommé för att besikta en bostad man tänkt köpa. Då har man någon att ställa till svars om något skulle upptäckas. Kan också vara intressant att veta att el normalt inte ingår i en överlåtelsebesktning. Elen måste man ta dit en elektriker för att besikta.

Visa signatur

Använd gilla för att markera nyttiga inlägg!

Permalänk
Medlem
Skrivet av PuMaH:

Tack för svaret!
Det sitter dock inget frånluftsdon på toaletten, det är "bara ett hål". Känns betryggande att det inte verkar vara ett större ingrepp iaf, det som är lite oroande är ju att det är kakel på båda sidorna av väggen, det kanske gör det hela lite svårare?

Pratade med styrelsen igen igår, det har kollat upp ytterligare eftersom det har blivit problem. De hävdar att de är ansvariga för den ventilation som finns i väggarna, boende är dock ansvarig för anslutningarna till denna.

Det var säljaren som byggde ett kök i lägenheten där det tidigare varit ett annat rum. Om det är relevant har säljaren ett byggföretag (det var hans eget företag som genomförde allt arbete i lägenheten). Detta tycker åtminstone jag borde påverka hur mycket han borde veta om.

Jo, det verkar nästan så...

Hej igen!, är det enbart ett hål för ventilationen i WCn som inte tidigare betjänat köket?, då är det förmodligen enbart anpassat för att klara luften som krävs i WCn. Vet du om det är självdrag eller om det sitter en fläkt på yttertaket?

Hålet som du säger, har det ett litet vridspjäll så att du kan stänga det? (funderar på om det är gamla murade kanaler).
Förutsatt att det är en fläkt på taket och den är tryckstyrd samt hålets dimension i WCn, så kan du dra en spiro som ansluter med stos mot hålet. Spiron dras som jag tidigare nämnde till köket där ett frånluftsdon monteras, på den raka kanalen i WC monteras ett T-stycke och ett till frånluftsdon. Är det kakel på båda sidor om väggen så är det inga problem för en riktigt hantverkare som har rätt verktyg för detta.

Fortfarande en enkel åtgärd om förutsättningarna är på din sida

Permalänk
Medlem

Några saker att reda ut:

Reglerna om dolda fel gäller endast fastigheter, dvs villor i praktiken. Detta är en bostadsrätt så det är inte tillämpligt utan det är köplagen som gäller.

Jag är rätt säker på att frånluftsventilation faller under undersökningsplikten, dvs du hade möjlighet att kontrollera detta på visningen.

Det är endast den man köpte av som man kan gå på om detta. Tidigare ägare har du inget avtal med och du kan inte göra några anspråk mot dem. Det får i så fall den du köpte av göra i sin tur, men efter 2 år efter försäljning upphör allt ansvar som säljare.

Föreningen har ingen skyldighet att kontrollera ventilationen vid en försäljning, det görs normalt bara när man är tvungen vid OVKn i de flesta föreningar. Man får dock inte göra några ingrepp eller förändringar i ventilationen utan föreningens tillstånd.

Permalänk
Mattecoach
Skrivet av Sploofy:

Några saker att reda ut:

Reglerna om dolda fel gäller endast fastigheter, dvs villor i praktiken. Detta är en bostadsrätt så det är inte tillämpligt utan det är köplagen som gäller.

Jag är rätt säker på att frånluftsventilation faller under undersökningsplikten, dvs du hade möjlighet att kontrollera detta på visningen.

Det är endast den man köpte av som man kan gå på om detta. Tidigare ägare har du inget avtal med och du kan inte göra några anspråk mot dem. Det får i så fall den du köpte av göra i sin tur, men efter 2 år efter försäljning upphör allt ansvar som säljare.

Föreningen har ingen skyldighet att kontrollera ventilationen vid en försäljning, det görs normalt bara när man är tvungen vid OVKn i de flesta föreningar. Man får dock inte göra några ingrepp eller förändringar i ventilationen utan föreningens tillstånd.

Precis, därför jag skrev "dolt" fel

Din tolkning är alltså att den som installerar köket inte har någon skyldighet att följa de regler som finns så länge man kommer undan med det vid försäljning?

Det finns också en text som säger att köparen inte är skyldig för fel som man kan anta inte borde finnas med tanke på pris och skick på lägenheten. Hur tolkar ni detta när köket är helt nytt (aldrig använt)?

Permalänk
Medlem

Tycker TS redan fått sitt svar i tredje inlägget av den här tråden, så förstår inte varför det tjafsas vidare vem ansvaret är.

"Åtgärder som är anmälningspliktiga vid flytt av kök och badrum"
"Väsentlig ändring av byggnadens ventilation
Nytt frånluftsaggregat och ny frånluftskanal är exempel på väsentlig ändring och därmed anmälningspliktig.
Att förlänga en befintlig frånluftskanal i en lägenhet är det normalt inte en väsentlig ändring."

"Tänk på att det alltid ska finnas en imkanal i ett matlagningsutrymme för att uppfylla kraven på frånluft."

Tydligen så har ju inte förra ägaren anmält detta och måste hållas ansvarig, måste ju vara rätt väsentligt om man inte installerar det som krävs.

Visa signatur

Samsung Odyssey G9 240Hz HDR1000 5120x1440 9900K 5,3GHz 1,335v adaptive Asus Z390-I
Asus RTX 2070 Dual EVO Advanced 8GB G.Skill Trident Z RGB B-Die 3200MHz CL16 2x16GB Samsung 970 Evo 1TB
Seasonic Focus Plus Gold 850W 2 x Dell U2715H Corsair K65 Speed SteelSeries Rival 500 Bose Companion 5
Secretlab TITAN 2020 SoftWeave Corsair H100i RGB Platinum Noctua NF-A12x25 x 4 PnP Neo G Mini GB4: 6869 CB15: 233

Permalänk
Medlem
Skrivet av PuMaH:

Din tolkning är alltså att den som installerar köket inte har någon skyldighet att följa de regler som finns så länge man kommer undan med det vid försäljning?

Det finns också en text som säger att köparen inte är skyldig för fel som man kan anta inte borde finnas med tanke på pris och skick på lägenheten. Hur tolkar ni detta när köket är helt nytt (aldrig använt)?

Skrivet av muSashi:

Tycker TS redan fått sitt svar i tredje inlägget av den här tråden, så förstår inte varför det tjafsas vidare vem ansvaret är.
...
Tydligen så har ju inte förra ägaren anmält detta och måste hållas ansvarig, måste ju vara rätt väsentligt om man inte installerar det som krävs.

Det är aldrig riktig så enkelt, speciellt inte när det rör bostadsrätter. Det blir en avvägning om vad man borde ha upptäckt genom sin undersökning och vad säljaren borde ha upplyst om. Det får avgöras fall för fall. Uppenbara fel får man ha ansetts ha accepterat även om de inte uppfyller kraven. Jag kan inte säga vem som har rätt eller fel här, det får man reda ut sinsemellan eller med advokater.

Permalänk
Skrivet av PuMaH:

Din tolkning är alltså att den som installerar köket inte har någon skyldighet att följa de regler som finns så länge man kommer undan med det vid försäljning?

En persons felaktiga byggande tar inte från köparen skyldighet att undersöka lägenheten. Idag tillämpas i princip bara överlåtelsebesiktning utav villaköpare, vilket är tråkigt då det är än mer "skit" i bostadsrätter idag i jakt på snabba pengar.
TS har ingen undersökningsplikt men köplagen gäller (se §20) och han har missat att undersöka lägenheten. Han har ansvaret för åtgärd. Om han vill så kan han försöka få skadestånd, men jag ser nog att det är 98% att det inte är någon mening med detta då ovan gäller.
Om säljaren har känt till att det var fel eller inte är inte utrett. Men hävdar han att han inte visste att det var fel så finns då heller ingen upplysningsplikt.

Skrivet av PuMaH:

Det finns också en text som säger att köparen inte är skyldig för fel som man kan anta inte borde finnas med tanke på pris och skick på lägenheten. Hur tolkar ni detta när köket är helt nytt (aldrig använt)?

Förmodar att du menar från KöpL §19: "Den anses felaktig om... varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta."
Varans pris bestäms via auktion och efter att man har tittat på varan. Och idag är det i princip ingen som kan säga om varan är dyr eller billig, utan den är marknadsmässig (eftersom budgivning har skett). Alltså i praktiken gällande bostadsrätt känns det inte applicerbart. Sen är detta inte heller ett "väsentligt fel".
Väsentligt såsom att det behöver åtgärd, absolut. Men inte väsentligt såsom i att badrummet saknas helt plötsligt.

Skrivet av muSashi:

Tycker TS redan fått sitt svar i tredje inlägget av den här tråden, så förstår inte varför det tjafsas vidare vem ansvaret är.

"Åtgärder som är anmälningspliktiga vid flytt av kök och badrum"
"Väsentlig ändring av byggnadens ventilation
Nytt frånluftsaggregat och ny frånluftskanal är exempel på väsentlig ändring och därmed anmälningspliktig.
Att förlänga en befintlig frånluftskanal i en lägenhet är det normalt inte en väsentlig ändring."

"Tänk på att det alltid ska finnas en imkanal i ett matlagningsutrymme för att uppfylla kraven på frånluft."

Tydligen så har ju inte förra ägaren anmält detta och måste hållas ansvarig, måste ju vara rätt väsentligt om man inte installerar det som krävs.

Vem ansvaret ligger på anser jag är självklart. Säljare kan inte belastas med fel som bort ha upptäckts vid en syn av lägenheten.

Visa signatur

Main: FD R2 - CoolerMaster Silent Pro M 700W - AsRock Z77E-ITX - Intel i5 3570K @ Stock - 4GB Corsair XMS3 1333MHz - Corsair SSD Force 3 Series 120GB - Gigabyte GeForce GTX 560 Ti OC 1GB - Win 7

Permalänk
Medlem
Skrivet av Rolle2000:

Kan inte svara på frågan som berör juridiken i just ditt fall men du ska få ett tips på lösning.

Det allra enklaste är att du investerar i kolfilter till din befintliga köksfläkt. Det kostar inte alls mycket pengar i sammanhanget. Med kolfilter på plats kan du sedan leda frånluften från köksfläkten tillbaka till köket och på så sätt slipper du fundera över problematiken att ansluta ditt fläktrör/slang till fastighetens ventilation. Enligt denna modell har jag själv i mitt kök. Mitt flerbostadshus är byggt 1939 och mitt kök totalrenoverades år 2015.

Om fastigheten är gammal och saknar utsug på ventilationen får man dessutom inte ansluta köksfläkt till fastighetens ventilation. Detta pga brandrisk. På äldre fastigheter är det inte ovanligt att utsuget i kök baseras på självdrag.

detta löser ju inte på något sätt det problemet att han inte har någon ventilation i köket, bara för att han blir av met en större del av matoset är ju inte problemet löst. Luften kommer konstant vara halvkass i köket oavsett matlagning eller ej.

Permalänk
Medlem
Skrivet av SueCia:

detta löser ju inte på något sätt det problemet att han inte har någon ventilation i köket, bara för att han blir av met en större del av matoset är ju inte problemet löst.

Ja, det har du ju helt rätt i.

Permalänk
Mattecoach
Skrivet av adriankarlsson:

En persons felaktiga byggande tar inte från köparen skyldighet att undersöka lägenheten. Idag tillämpas i princip bara överlåtelsebesiktning utav villaköpare, vilket är tråkigt då det är än mer "skit" i bostadsrätter idag i jakt på snabba pengar.
TS har ingen undersökningsplikt men köplagen gäller (se §20) och han har missat att undersöka lägenheten. Han har ansvaret för åtgärd. Om han vill så kan han försöka få skadestånd, men jag ser nog att det är 98% att det inte är någon mening med detta då ovan gäller.
Om säljaren har känt till att det var fel eller inte är inte utrett. Men hävdar han att han inte visste att det var fel så finns då heller ingen upplysningsplikt.

Förmodar att du menar från KöpL §19: "Den anses felaktig om... varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta."
Varans pris bestäms via auktion och efter att man har tittat på varan. Och idag är det i princip ingen som kan säga om varan är dyr eller billig, utan den är marknadsmässig (eftersom budgivning har skett). Alltså i praktiken gällande bostadsrätt känns det inte applicerbart. Sen är detta inte heller ett "väsentligt fel".
Väsentligt såsom att det behöver åtgärd, absolut. Men inte väsentligt såsom i att badrummet saknas helt plötsligt.

Vem ansvaret ligger på anser jag är självklart. Säljare kan inte belastas med fel som bort ha upptäckts vid en syn av lägenheten.

Tack så mycket för svaret!
Nej, det var ingen auktion utan lägenheten köptes innan den gick ut på visning. VI betalade det pris som säljaren begärde för att vi skulle få den innan visning, ett pris som han baserat på att lägenheten var i det skick den såg ut att vara.

Jag menar att varan är i väsentligt sämre skick än vad som kan antas då köket är helt nytt, men det får inte användas som kök då tillräcklig ventilation saknas.

Permalänk
Medlem
Skrivet av PuMaH:

Tack så mycket för svaret!
Nej, det var ingen auktion utan lägenheten köptes innan den gick ut på visning. VI betalade det pris som säljaren begärde för att vi skulle få den innan visning, ett pris som han baserat på att lägenheten var i det skick den såg ut att vara.

Jag menar att varan är i väsentligt sämre skick än vad som kan antas då köket är helt nytt, men det får inte användas som kök då tillräcklig ventilation saknas.

Där skulle jag också säga att den är i väsentligt sämre skick och tycker absolut att säljaren skall stå för detta och jobbar han även som byggare om sagts i tråden så borde han inte kunna säga att han inte viste om problemet.

Visa signatur

Main
MOBO: Gigabyte B550M DS3H, CPU: AMD Ryzen 5 5600, RAM: 2x16B @ 3600MHz, GPU: RADEON RX5700 Flashat till XT, SSD: WD BLACK SN750 SE 1TB nVME, 2x1TB Sata SSD Chassi, : Fractal Design Node 804, PSU: Corsair RM1000e, Skärm: Philips 27M1N3500LS.