Frågor om bolån? Hit me!

Tänkte mest om de var möjligt.
Har en halv procent lägre på ena banken och tänkte ringa till dne andra då och säga de sen se vad dom säger och ger dom lägre så kan jag säga de till andra banken också och därmed få lägre ränta på båda.

Skickades från m.sweclockers.com

vad tror vi om ränteläget vid dags dato.
ska man binda eller ha rörligt? Vad säger spåkulan?

Fråga: Varför är banker så fyrkantiga i sina beräkningar? När jag sist flyttade höll jag inte på att få lån och fick fråga flera banker. Samtliga räknade 0 kr/mån från mitt extrajobb pga att jag inte är tillsvidareanställd där (jobbat ca 2 år med det, alltid haft något på sidan av mitt vanliga jobb).
De räknade även 0 kr/mån för uthyrning trots att det fanns en separat uthyrningsdel med egen nyckel i objektet jag skulle köpa. Det är mycket lätt att hitta hyresgäster i min stad och jag bor på gångavstånd till centrum. De räknar nästan allt som 0 kr in, förutom tillsvidareanställningar.

Samtidigt så beräknas utgifterna mycket högt. 7 % ränta + 2 % ammortering (trots att jag har under 70 % belåningsgrad och inte behöver ammortera så mycket) osv. Där ville de inte räkna på 1 % ammortering. Det kändes som att allt var emot mig när jag skulle ta lån. Att de räknar på att man ska klara en hög ränta förstår jag givetvis, så just den biten är okej.

Boendekostnaden jag har är ca 20 % av min månadslön efter skatt, med el och allting inräknat efter avdrag för uthyrningsdelen. Jag har bra ekonomi och lägre än 70 % belåningsgrad och bör därför vara en lågriskkund. Men enligt bankernas beräkning var det som sagt gränsfall till att jag ens skulle få låna för att köpa. Kändes tråkigt bara att vad man än sa så hjälpte det inte och de ville inte se på hyreskontrakt eller annat som bevis, de räknade bara 0 kr på allt utom mitt vanliga jobb.

Jag har 1 års kontrakt på nuvarande extrajobbet i taget så det är inte att "kan få gå hem på dagen" som du säger, samt att min stora inkomst är fortfarande från vanliga heltidsjobbet där jag har tillsvidarekontrakt. Kollar man min historik så har jag nästan alltid haft olika saker på sidan av, som extrajobbet nu, och har man haft det i tio år bör man kunna fixa det framöver med?

Det märkliga är att bankerna räknar med 0 kr/mån i hyresintäkter om man köper som privatperson, men inte som företag. Så hade jag köpt den här nuvarande bostaden som företag och fått sämre skatteregler vid uthyrningen = mindre pengar in per månad så räknar banken som att jag får mer pengar. För om man köper hyreshus/liknande som företag som kan banken plötsligt tänka sig att räkna med att hyresgäster betalar hyra. Men inte som privatperson med färdigt hyreskontrakt.

En kompis fick däremot låna för att köpa en lägenhet som kostade lite mer än min bostad. Han har runt 5k högre lön än min lön på min tillsvidareanställning, men han har inga extra inkomster alls, har bara ca hälften så stor kontantinsats som mig (alltså högre risk) och har inte ens en tillsvidareanställning. Det gick tydligen bra ändå, troligen för att han har högre grundlön så kom han undan trots osäkrare kontrakt till heltidsjobbet eftersom bankerna vägrar ta hänsyn till annat än grundlönen. Min kompis är enligt mig högre risk för banken. Tappar min kompis sitt jobb har han noll i betalningsförmåga medan jag skulle klara mig utan mitt heltidsjobb en bra tid pga mina övriga inkomster.

Ja det är så jag menar, även om jag inte tycker det är så osäkert som du tycker. Även om ett hyreskontrakt till och med finns färdigt, och banken vet att det är lätt att hyra ut i staden och det är ett centralt läge, vad är då problemet? Jo problemet är att de skiljer på företagskunder och privatkunder i den här frågan. Om jag startar ett eget företag och köper precis samma objekt, då räknar de med att jag får in hyran och tar med det i sin kalkyl. Om jag däremot gör det som privatperson räknar de med 0 kr. Trots att det är exakt samma hyresgäst som skriver kontrakt för att hyra in sig i min uthyrningsdel.

Sen kan man diskutera om det är en osäker inkomst. I min stad med centralt läge, nära universitetet dessutom, så skulle jag säga att det är en säkrare inkomst att få in den hyran än mitt jobb. Folk blir ibland avskedade pga att företag måste dra ner på personal osv, så risker finns även med tillsvidareanställningar.

Inte riktigt äpplen och päron, för jag kan ju starta ett företag och köpa samma objekt och då få en bättre kalkyl från banken. Trots att det är samma pengar som kommer in/ut och att jag är personligt ansvarig som privatperson (eller för mitt eget företag).
Nu gick kalkylen ihop för mig trots detta. Men uppenbarligen håller inte så många med mig, och inte bankerna heller. Om min kalkylen inte hade gått ihop kunde jag alltså startat ett företag och köpt samma objekt och då går plötsligt kalkylen ihop för banken.
PS, när jag pratat med banker om företag som äger boenden så vill de ha minst 25 % i kontantinsats. Men eftersom jag la in 30+ % så skulle det vara ett alternativ. Kanske inte realistiskt med tanke på allt extrajobb osv, men möjligt iaf.

I min värld finns en risk att man förlorar jobb, även tillsvidareanställningar. Det finns även en risk att man inte lyckas hitta någon hyresgäst alls eller liknande. Båda är väldigt låga risker. Trots det räknar banken med att jag får in mina pengar från min anställning, även om det finns en risk att jag blir avskedad. De räknar inte med att jag får in några pengar från min uthyrningsdel. Lite märkligt tycker jag, särskilt i mitt fall med en uthyrningsdel i jättebra läge i en stad där det är väldigt lätt att hyra ut. Det måste nästan bli en spökstad som i Kina innan man inte kan hyra ut i centrala delarna. Då är mitt jobb borta också för den delen.

Det jag personligen tror är anledningen att bankerna ogillar att ta med hyresintäkter i kalkylen är två huvudanledningar.
1. De måste ha koll/kolla upp så att det stämmer att läget är bra, att det finns ett hyreskontrakt osv.
2. Kunder kan försöka luras och säga att de ska hyra ut, men de kanske i själva verket tänkt slå ut en vägg och bygga om och ha hela huset/objektet för sig själva.

Sant, jag har nog gjort det i lite bakvänd ordning då jag först hittat något jag velat köpa och sen frågat om lån. Ägt tre bostäder. Jag har förstås frågat om lån innan jag börjat ge bud. Jag först lite förvånad när ingen bank tog hänsyn till hyresgäst i uthyrningsdelen. Som privatperson hjälper det inte att det finns en hyresgäst som ska bo kvar och har tillsvidarekontrakt i uthyrningsdelen i ett bra läge i en stad där risken är i princip noll att det ska bli svårt att hitta en ny hyresgäst sen om han flyttar i framtiden.

Jag brukar hyra ut min bostad också när jag reser, oftast då när det är längre resor på ett par månader. Men även någon vecka mitt i en månad ibland. Det har alltid varit lätt att hyra ut då jag bor bra till, centralt i en stad. Men här tycker jag och banken olika (samt de flesta som svarat här som inte alls håller med mig). Vi får väl se hur det blir framöver, om det blir svårt att hyra ut bostäder i centrala delar av Sveriges städer. Jag tror inte det.

Aha, ja då förstår jag bättre. Jag tycker att bankerna har varit så omöjliga att prata med kring t.ex hyresgäst. Men det är klart att de har regler från t.ex finansinspektionen att förhålla sig till. Annars bör jag vara ett rätt säkert kort med stabil ekonomi, under 70 % belåningsgrad, normal inkomst från tillsvidare anställningen på strax under 40k, hyresgästen osv. Tur att bankens kalkyl gick ihop utan alla mina övriga inkomster som hyresgäst osv så att det gick att få köpa ändå. Blev orolig ett tag när det inte höll på att gå först.

Bra tips också, jag har fru och har livförsäkring så det är fixat

Skickades från m.sweclockers.com

Du kan inte starta ett aktiebolag och köpa en bostadsrätt då majoriteten av bostadsrättsföreningar inte accepterar juridisk person som köpare. Endast vissa oäkta som har höga hyresintäkter från till exempel butikslokaler brukar acceptera juridisk person. Om du ska köpa hus gäller detta dock inte. Dock kan du inte köpa ett hus på ett AB och bo där utan att betala förmånsskatt, dessutom får företag generellt sämre räntor. Du jämför äpplen med päron, en bank kan inte räkna med eventuella inkomster som timanställning och uthyrning av del av bostad.

Ja det är nog sant, jag kollade inte upp alla reglerna kring att köpa som företag allt för noga då jag snabbt såg att det blir extra kostnader. Lite märkligt tycker jag fortfarande att bankerna räknar med hyresintäkter vid företagsköp men inte vid köp av privatpersoner, även om det är samma hus som köps, samma hyresgäst. Jag tror att det är mycket som Kakann (TS) är inne på, att bankerna egentligen skulle vilja ta emot fler lån/högre risker men inte får pga finansinspektionen och regler.

Den lokala banken jag pratade med här i min stad vet hur lätt det är att hyra ut om man bor centralt och att det förmodligen inte är någon större risk att jag misslyckas med att lyckas hyra ut än att jag tappar min tillsvidareanställning. Intressant att flera här på Sweclockers som svarat verkar tycka att det är en stor risk att man inte ska kunna hyra ut och att man därför inte ska räkna med pengar från uthyrning i min kalkyl. Jag har hyrt ut ett rum utan dusch till och med under ett år förut, och det fanns då ändå flera att välja på som ville hyra, trots att de behövde duscha på gym/jobb/liknande. Det är kanske en diskussion som passar i en egen tråd, men jag är lite förvånad att många tycker det är en stor risk att man inte ska kunna hyra ut framöver i centrala delar av Sveriges städer. Ute på landet eller utkanten av städer kan förstås bli svårt ifall befolkningen minskar i landet senare eller liknande, men centrala delar tror jag kommer vara möjliga att hyra ut även framöver, på samma sätt som att jag tror att jag kommer få behålla min tillsvidareanställning. Låg risk på båda dem att något händer enligt mig, men där tycker jag och flera här olika och vi kan lämna det så. Sen planerar jag självklart min ekonomi så att jag har en buffert och osv.

Om ni vill ha en billig livförsäkring så finns det något inom tjänstepensionen som heter "Familjeskydd". För att kunna teckna den krävs att man får tjänstepension enligt kollektiavtal för privat tjänsteman (ITP-1/2 - Collectum). Man får inte ett engångsbelopp utan man väljer 1-4 prisbasbelopp (pbb=46 500kr år 2019) och i hur många år (5, 10, 15 eller 20). Avgiften för skyddet dras från tjänstepensionsavsättningen. Hur stor avgiften är beror på storlek och ålder och syns om man klickar på "visa tabell". Eftersom det dras från tjänstepensionsavsättningen så betalar man även med oskattade pengar vilket gör det extra förmånligt.

Familjeskydd

Exempel:
Om du är 30 år och tecknar 4pbb och 10 år så får dina efterlevande ut ca 200k kr om året i 10 år, dvs ca 2 miljoner. För det får du betala 5,29kr i månaden (ökar med någon krona per år).

Nackdelarna med denna är att om tjänstepensionsavsättningarna upphör av någon anledning (byte till jobb med annat avtal eller dylikt) så gäller inte skyddet. Det ger ju även en mindre tjänstepension.

En som delar din uppfattning:
https://rikatillsammans.se/7-nej-senare-en-sann-historia-om-en-forhandling-med-banken-om-att-lana-pengar-till-ett-litet-hyreshus/